Sanciones por deficiencias en la emisión de los certificados de habitabilidad y otros informes

Información de interés tanto para los técnicos competentes en la materia como para los propios usuarios

A tener en cuenta a la hora de realizar un certificado de habitabilidad para la posterior solicitud de la Cédula de habitabilidad de una vivienda usada

Ultimamente el Departamento de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat de Cataluña en la aplicación del Decreto 55/2009, decreto que regula las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad y, para comprobar su cumplimiento, ha incrementado desde del Servicio de Habitabilidad, las inspecciones de viviendas para los que se solicita una cédula de habitabilidad de vivienda usada, a partir de los certificados emitidos por los técnicos competentes.

De conformidad con la Ley 18/2007 *, del derecho a la vivienda y la Ley 9/2011, de promoción de la actividad económica, la inexactitud de los certificados de habitabilidad elaborados por los técnicos en la tramitación de solicitud de cédula de habitabilidad constituye una infracción muy grave que podría sancionar con una multa entre los 3.000 € y los 900.000 €.


Una buena actuación del arquitecto técnico, exige realizar de una forma cuidadosa una inspección visual de la vivienda para aplicar de forma rigurosa todos los criterios de habitabilidad definidos por la normativa aplicable.


Finalmente, tener en cuenta que las consecuencias derivadas de los expedientes sancionadores que se puedan generar a consecuencia de estas infracciones no están cubiertas por ningún seguro ni la propia MUSAAT.


También remarcar que la normativa reguladora de estas infracciones y sanciones correspondiente son de aplicación a cualquier otro informe técnico o documento emitido a solicitud del Departamento de Territorio y Sostenibilidad.

Servicios Profesionales para reformas y rehabilitaciones. Gestión de obra

Una gran experiencia profesional como arquitecto técnico en el ambito de la construcción y de ejecución de obras, nos permite ofrecerle los servicios necesarios para realización de proyectos y ejecución tanto de  obra nueva como de rehabilitaciónes integrales de todo tipo de edificios y viviendas

 SERVICIOS PROFESIONALES

• Asesoramiento técnico
• Tramitación de licencias y premisos en la  Administración y Organismos oficiales
• Redacción de proyectos de arquitectura e ingeniería
• Gestión y Ejecución de obras
• Control económico y del tiempo
• Mediciones y presupuestos
• Project Management

PROYECTO DE REHABILITACIÓN DE OBRA: Tratamientos de Protección y Curación de la Madera

Cuando preparamos un proyecto de rehabilitación el arquitecto técnico valorará si hay que actuar sobre elementos de madera afectados por diferentes patólogias (humedad, plagas,.fisuras..) analizando en primer lugar si es recuperable o bien si ha de sufrir una sustitución generalizada de todos estos elementos.

La madera es un material orgánico que puede ser  atacado por hongos e insectos xilófagos que se alimentan de ella, generalmente insectos como la termita y la carcoma.

 

De manera resumida se define seguidamente diferentes actuaciones para reconstruir y consolidar elementos constructivos de Madera

 

    

Sistema de Injección

• Analisis de los elementos de madera afectados para comprobar la profundidad, gravedad y localización del ataque.

• Se comprueba la estabilidad del elemento.

• Proceso de limpieza de la zona a tratar.

• Sustitución de la madera que haya perdido la capacidad mecánica ,por otra sana tratada previamente.

• Saneamiento de las capas de pintura y barnices existentes

• Inyección mediante el sistema de taladro a presión de un insecticida y fungicida en los elementos de madera a tratar.

• Pulverizado, pincelado o baño con un insecticida y fungicida .

• Formación de barreras aislantes en los muros y suelos si es preciso, mediante sistema de taladros múltiples, en caso de termita subterránea.

    

Sistema de Gaseado

• Analisis de los elementos de madera afectados para comprobar la profundidad, gravedad y localización del ataque.

• Se comprueba la estabilidad del elemento.Proceso de limpieza de la zona a tratar.

• Sustitución de la madera que haya perdido la capacidad mecánica ,por otra sana tratada previamente.Introducción de las piezas en cámara sellada, utilizando gases totalmente inertes, que no representan ningún tipo de peligro y totalmente respetuoso con el medio ambiente.

Sistema de Cebos

• Instalación de estaciones de control en el suelo y en  sitios donde se  ha detectado actividad de termitas,introduciendo un cebo alimenticio biocida con  un ingrediente activo que actuará en el organismo biológico de las termitas.

Sistema con Resinas Epoxídicas

• Sistema de consolidación y restauración de la madera, aplicando nuevas técnicas consigiendo la capacidad mecánica original de la madera y conservando al mismo tiempo todo su valor artístico, histórico y funcional.

• Básicamente el sistema consiste en la eliminación de la madera deteriorada, que ha perdido su capacidad mecánica original, y su sustitución por un nuevo material capaz de restablecer las funciones perdidas. Este material esta compuesto por resinas epoxídicas, idóneas para poder obtener un comportamiento similar al de la madera, ya sea en estado puro o en forma de mortero. Este material absorbe las tensiones de compresión, de tracción y cizallamiento, de la misma manera que en una construcción nueva de madera. Presenta una gran adherencia a la madera, sin sufrir contracciones por cambios de temperaturas.

Sistema de varillas de fibra de vidrio

• Aplicación de varillas de fibra de vidrio, pretensazas y reforzadas con poliéster  con una alta resistencia a la flexo-tracción y módulo de elasticidad similar al de la madera, evitando así posibles fisuraciones.

• Estas varillas tienen como función absorber los esfuerzos cortantes y las solicitudes a tracción y ser elemento de conexión entre el mortero de resina epoxi y la madera sana.

Profesionales

Cuando realizamos un proyecto de rehabilitación y reforma, en el que es necesario actuar sobre estructuras y elementos de madera, confiamos en el asesoramiento de técnicos especializados en la materia, que nos propondrán soluciones y presupuesto de las opciones más idóneas dependiendo del programa de trabajo que presentemos, y coordinando junto con el arquitecto técnico los trabajos a desarrollar. 

No solo actuaran como asesores sino que tambien disponen de recursos humanos para el tratamiento especializado de la madera así como una amplia gama de productos químicos garantizados.

CEDULAS DE HABITABILIDAD:La Generalitat trabaja en un decreto que reducirá la superficie de las habitaciones

Arquitectos, Arquitectos técnicos  y promotores opinan que de aplicarse el futuro decreto, permitirá diseñar viviendas que se adaptarán a los nuevos perfiles de familias de nuestra sociedad: 

Los perfiles de familia han cambiado a lo largo de estos últimos años, de manera que  ahora forman parte de ella solteros, divorciados, parejas, familias con hijos, monoparentales, padres y madres separados con custodia compartida que se reparten a días el piso, etc 

Todo tipo de convivencias que se reflejadan en la tipología de las viviendas construidas , para satisfacer las necesidades de cada uno de ellas. Por todo esto la Generalitat está elaborando un decreto de habitabilidad, actualmente en exposición pública, para flexibilizar las superficies y  distribuciones de los pisos ,para adaptarlos a las nuevas necesidades sociales y también a las del sector de la construcción. 

Una de las primeras pretensiones de la norma es el mantener la superficie mínima de las viviendas en 40 metros cuadrados, al tiempo que se reducen las dimensiones de las habitaciones. De esta manera, las habitaciones dobles pasarán de tener un mínimo de diez metros a sólo ocho y, en el caso de las individuales, de ocho a seis metros cuadrados.

Los espacios más pequeños, pensados para los nuevos modelos de familia, ganan terreno. En Barcelona, las familias monoparentales es la moodalidad de familia más extendida, integrada en su mayor parte por mujeres. Superan a los hogares formados por parejas sin hijos.

Otra  novedad que expondrá la nueva normativa tendrá  relación con la concesión de cédulas de habitabilidad.En el caso de las viviendas de nueva construcción vigencia pasará de los 15 a los 25 años., ya que se considera que con la evolución de los materiales empleados en su construcción y los requisitos del Código Técnico de Edificación, las viviendas no se deteriorarán hasta perder la habitabilidad en 25 años.

REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

El Gobierno aprobó el pasado viernes una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos  que implicará entre otros los siguientes cambios substanciales:

• Reducción de cinco a tres años del período obligatorio del contrato de alquiler de una vivienda, mientras que la prolongación automática del contrato cuando caduca, disminuirá de tres a un año,ampararando a los inquilinos para que permanezcan en la vivienda durante un máximo de cuatro años, en lugar de los ocho años actuales.

• El inquilino tendrá la posibilidad de dejar la vivienda avisando tan solo un mes de antelación

• El arrendador de la vivienda podrá recuperarla como vivienda habitual mediante  un mes de preaviso , acreditando convenientemente la necesidad de ocupar la casa,y existiendo la posibilidad de indemnización al inquilino. 
• Agilización en el proceso de los deshaucios necesitando unicamente un requerimiento notarial o judicial previo

• El inquilino para poder frenar el desahucio dispondrá de 10 días para pagar.

• Pacto entre las dos partes de la modalidad de incremento de la mensualidad del aquiler

• Pacto de opción a compra preferente por parte del inquilino

• Regulación de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis), dedicadas a la gestión de carteras de viviendas en alquiler, para fomentar su expansión.

• Con objeto de impulsar que más viviendas en mercado alquiler, se incluirán incentivos fiscales, como exenciones del 70% en el impuesto de la renta para los propietarios no residentes en España que dispongan sus viviendas en alquiler, y de hasta el 100% si estos propietarios residen en la Unión Europea y tienen entre 18 y 30 años.

• En el  ámbito de la seguridad jurídica del arrendador, la ley incluirá que  comprador de una vivienda solo deberá mantener el contrato con el inquilino suscrito con el anterior propietario si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad.

FASES DE LA INSPECCIÓN TECNICA DE LOS EDIFICIOS(ITE):Documentación.Inspección,Ensayos,Informe,Certificado de Aptitud,Subsanación

A efectos de que la propiedad o comunidad  tenga conocimiento de como se realiza y en que consiste la Inspección Técnica de un Edificio , procedo a describir brevemente las fases básicas de actuación:

DOCUMENTACIÓN PREVIA  

Mediante el técnico competente  (arquitecto o arquitecto técnico) solicitaremos a la propiedad una serie de documentación que consideramos útil y de gran ayuda , previamente a la inspección del edificio. Esta documentación consistirá básicamente   en planos del edificio tanto a nivel estructural como de instalaciones, información referente a las actuaciones relacionadas con el mantenimiento y conservación de los elementos del edificio, posibles modificaciones reformas o rehabilitaciones. Es decir cualquier documento referente a la construcción puede ser de gran ayuda ponerlo en conocimiento del técnico.

INSPECCIÓN DEL EDIFICIO

Consistirá en una  inspección organoléptica , es decir, tomaremos nota describiendo  aquellas incidencias detectadas simplemente a nivel visual, auditivo, olfativo y táctil. Las incidencias pueden ser desde detección de ruidos,  acumulaciones y/o filtraciones de  agua, de humedades superficiales, deterioros en material, grietas y fisuras, desplomes...

ENSAYOS Y PRUEBAS

El técnico encargado del informe valorará la necesidad de realizar otros ensayos o pruebas, que serán realizadas por otros profesionales o empresas homologadas y especializadas, como laboratorios, que emitirán a su vez informe técnico, y que serán adjuntados al informe general. Esta actuación representará un coste adicional, y que se dendrá que valorar independientemente, a efectos de tener una idea aproximada del coste de los mismos.

INFORME

Es posible que el informe que se desprende de la inspección deba redactarse siguiendo un modelo o formulario establecido por cada ayuntamiento. A fin de completar el mismo, se podrá incluir cualquier otro tipo de documento elaborado por el técnico así como una descripción del estado general de conservación del edificio, relación de lesiones existentes  y deterioro de los diferentes elementos revisados.

TRAMITACIÓN.CERTIFICADO DE APTITUD

Elaborado el  Informe Técnico, se tramitará en la correspondiente administración para que emita el Certificado de Aptitud, calificando el edificio de apto o no apto. Este  certificado de aptitud será emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña o bien por los entes locales que hayan querido asumir esta competencia. El certificado de Aptitud tiene una duración de 10 años transcurridos los cuales se deberá renovar nuevamente  siguiendo el mismo procedimiento y dentro del año siguiente al de su caducidad.

SUBSANACIÓN

Después de obtener el informe, se procederá a solucionar y reparar aquellos problemas detectados, actuando según su gravedad, reparando o sustituyendo, después de realizar una valoración de costos. En este aspecto el técnico también podrá asesorar convenientemente, y definir el proceso de reparación, tanto a nivel económico, de plazos y de calidad.

Para más información acceder a Articulos ITE

INFORME PERICIAL. Elaboración de informes periciales por profesional de la edificación aparejador o arquitecto técnico

Adquisición de nuestra vivienda

Actualmente uno de los principales temas que nos preocupan una vez que adquirimos una vivienda, además de poder hacer frente de una hipoteca, es el hecho de que no surjan problemas y deficiencias, que no hayamos podido detectar durante el proceso de  la entrega de llaves.

Normalmente se suele realizar una lista con todas las anomalías y deficiencias observadas y se hace entrega al promotor, con la esperanza de que pueda subsanarlas. Es posible que el promotor, siendo un buen profesional, realice las gestiones necesarias para solucionarnos todos los problemas reclamados .Pero ¿ que sucede si el promotor no responde a nuestras peticiones ?. En estos casos es posible que entremos en una espiral de entrega de listas, llamadas telefónicas, buro-fax….sin llegar a ninguna solución. Llegado a este supuesto, creo que lo más sensato es asesorarnos por un profesional de la construcción (arquitecto técnico o aparejador). 

Actuación del Perito 

Este profesional cualificado realizará una primera visita al edificio y analizará las deficiencias, valorando si realmente es necesario emitir un informe pericial. En el caso de realizar el informe técnico tendremos la posibilidad de ejercer una reclamación apoyada en un documento certificado por un profesional experto en el ámbito de la edificación.

En el supuesto de que las deficiencias están localizadas en elementos comunes de  una comunidad de propietarios, el proceso es el mismo, únicamente constará como solicitante  la propia comunidad de propietarios.

El Documento

Un informes pericial sobre patologías constructivas se estructura basicamente de la siguiente manera:

ejemplo:Localización reportaje fotográfico

• Datos de identificación de la propiedad o entidad que encarga el Informe
• Datos de identificación, situación, características, etc de la edificación objeto de estudio.
• Antecedentes,e información i/o documentación aportada por la propiedad (fotos anteriores, descripción cronológica, etc)
• Descripción y certificación de las deficiencias observadas durante la visita mediante inspección ocular (en el caso de ser necesario otras pruebas, por ejemplo de estanqueidad, análisis de laboratorio, etc. Se programarán y se adjuntarán posteriormente los resultados obtenidos)
• Reportaje fotográfico exhaustivo de las deficiencias detectadas.
• Dictamen de las posibles causas que han producido  las deficiencias.
• Descripción de las soluciones propuestas  para subsanar las patologías, de manera que otorgue al edificio las características necesarias tanto para el cumplimiento de las normativas de la buena construcción, como en el aspecto estético y confort para el que ha sido proyectado.
• Valoración del coste total de reparaciones, desglosando el presupuesto de ejecución material, el beneficio y gastos generales de empresa e impuestos vigentes en el momento de la elaboración del informe .
• Apartado dedicado a conclusiones objetivas a las que ha llegado el técnico tras el desarrollo del documento  
• Por supuesto cada caso tendrá el tratamiento adecuado dependiendo de sus caracteristicas propias. 

Ejemplo:Presupuesto general desglosado

En la mayoría de las ocasiones ,en el caso de que no se hayan llegado a un acuerdo previo entre las partes (promotor y propietario), será necesaria la ratificación en un juicio oral. Por este motivo es importante que tanto la elaboración como la defensa del Informe sea realizada por un profesional experimentado. Durante la vista oral, a instancia del juez ,el técnico defenderá y argumentará de forma imparcial y objetiva , los criterios  que ha empleado en la elaboración del informe pericial que él mismo ha elaborado.

Los informes que desarrollo estan basados tanto en mi experiencia profesional como en el soporte de otros técnicos especializados en la materia. Siempre defiendo que cada informe es diferente y nos conduce a una nueva experiencia que alimenta y refuerza nuestra experiencia profesional.

En cuanto al coste de la elaboración de un Informe Pericial al depender  de ciertos factores, se tendrá que valorar despues de conocer el posible alcanze del objetivo del trabajo, así como los recursos necesarios para su elaboración.A modo orientativo un informe básico podría costar aproximadamente unos 250 €

Por supuesto ,se realizará la inspección y visita correspondiente a petición del cliente  para conocer las características de las patologías y poder proceder a realización de un presupuesto sin compromiso alguno.

Realización de Proyectos de rehabilitaciones integrales, reformas y mantenimiento de edificios.

Actualmente cada vez hay mayor necesidad de cuidar y mantener nuestros edificios. Ademas de resolver y actuar sobre los problemas que pueden ir apareciendo, hemos de pensar que cada vez salen al mercado mejores productos que podemos ir incorporando a las edificaciones para mejorar el conford y un mayor ahorro energético que acabará beneficiandonos el bolsillo.
En el caso de plantearse una rehabilitación realizamos una inspección técnica inicial del edificio para analizar las deficiencias. Posteriormente elaboramos un estudio proponiendo las obras que deberían ejecutarse, y enfocaremos como orientarlo de cara a los permisos correspondientes.(obra mayor, menor o comunicado de trabajos, dependiendo de cada ayuntamiento)

En el caso de actuar en una comunidad de propietarios, también realizamos el asesoramiento y la exposición de los trabajos en juntas de la comunidad si fuera necesario, aclarando las dudas y explicando convenientemente todas las opciones posibles.

También es importante el hecho de que aportaremos un presupuesto orientativo de las obras, para poder valorar la repercusión de los trabajos a cada inquilino o propietario.

Durante la realización de las obras ponemos a disposición del cliente un técnico competente(aparejador o arquitecto técnico) para coordinar y supervisar los trabajos realizados. Paralelamente estará en permanente contacto con la propiedad para informarle en todos los aspectos, tanto técnico, económico y de planificación. Cuando fuera necesario también actuará como agente de arbitraje en el caso de desacuerdos.

 Nuestros proyectos abarcan entre otras las siguientes actuaciones:

·         Terrazas, cubiertas, azoteas…

·         Estructuras afectadas por humedades, aluminosis y todo tipo de patologías

·         Fachadas exteriores y patios interiores

·         Instalaciones interiores de la vivienda y canalizaciones pluviales

·         Instalación de ascensores

·         Ampliaciones de viviendas

·         Reformas interiores, cocinas…

·         …

Tambien aportaremos documentos tecnicos como:

·         Certificados de habitabilidad

·         Informes de Solidez

·         Inspecciones técnicas de los Edificios

·         ...