Auto-Gestiona la Construcción o Reforma de tu propia vivienda

Project Management Edificación-Gestión de Proyectos y Construcciones

                AUTO-GESTION DE LA CONSTRUCCIÓN 

Si ya disponemos de un proyecto técnico realizado por un arquitecto, para la ejecución de nuestra propia casa,o simplemente se plantea una ampliación o reforma de nuestra vivienda, y estamos interesados en la contratación de una empresa que realice las correspondientes obras. Hasta ahora, lo más habitual era contactar con una empresa constructora de la zona, más o menos conocida, para solicitarle un presupuesto del total de las obras, incluso de todos los gremios que han de intervenir, albañilería, instalaciones, carpintero, etc, pero este procedimiento está cambiando; éste es un buen momento para plantearse "el realizar nuestra propia gestión de la obra" . Esto NO SIGNIFICA  el tener que encargarnos de todas las tramitaciones y contrataciones necesarias para iniciar unas obras, sino que por el contrario , se cuenta con el apoyo y asesoramiento de un profesional del sector. Ahora que se utilizan conceptos anglosajones para todo, este agente lo denominaríamos Construction manager.

Funciones del Construction Manager

• Se responsabiliza del cumplimiento de la  relación y compromisos contractuales con las empresas contratadas
• Actúa como contratista general, coordinando y planificando todos los agentes que intervienen en la construcción.
• Se encarga de obtener un control exhaustivo tanto del proyecto como de su ejecución, así como la supervisión dela  calidad de los materiales
• Realiza el seguimiento económico y de plazos riguroso del proyecto, cumpliendo con los presupuestos establecidos, buscando la mejor rentabilidad para el cliente.

Ventajas de este modelo de contratación

Utilizar este sistema, en lugar de contratar una única constructora, garantizará un ahorro importante del presupuesto total, así como una intervención más directa en el desarrollo de la construcción.

Este ahorro en el presupuesto definitivo variará dependiendo del tipo de proyecto, pero puede llegar a representar hasta un 25 % del presupuesto total de un contrato "llaves en mano". Por lo tanto, considero que vale la pena realizar este ejercicio de AUTO-GESTIÓN DE NUESTRA PROPIA OBRA,contando con la ayuda de un profesional, que os asesorará elaborando una estrategia adecuada de contratación y en el control del proceso constructivo.

Diccionario visual de la construcción

Terminología de la construcción en Catalán/Castellano

Ejemplo Ficha del Diccionario Visual

Para aquellas personas que, seáis técnicos o no, en ocasiones, necesitáis saber la denominación de algún material, elemento proceso constructivo en catalán o en castellano, os recomiendo el Diccionari visual de la construcció , que lo encontrareis en la web del Departamento de Territorio y Sostenibilidad de la Generalitat de Catalunta. Este diccionario visual  está dividido en seis capítulos, desglosados según la relación que aparece más abajo.

En cada uno de estos capítulos encontrareis ilustraciones, elaboradas manualmente de manera clara y precisa, sobre aspectos concretos y de la terminología que lleva asociada


Se puede consultar el índice y buscar un concepto tanto a partir de la ilustración como a del propio  término.

Presentación. Prólogo. Introducción 

• Capítulo 1: Urbanismo: planeamiento; vías y servicios
• Capítulo 2: Edificios: edificios públicos y viviendas; espacios interiores 
• Capítulo 3: Elementos constructivos del edificio: estructuras y obras de fábrica; cimientos, cubiertas y fachadas; divisiones interiores e instalaciones 
• Capítulo 4: Infraestructuras de transporte y comunicación: puentes y túneles; carreteras; ferrocarril, aeropuerto y torre de telecomunicaciones 
• Capítulo 5: Construcciones hidráulicas: obras de aprovechamiento hidráulico; obras marítimas 
• Capítulo 6: Ejecución de la obra: topografía i replanteo; obra en curso; materiales; oficios de la construcción
• Índice de términos en catalán
• Índice de términos en castellano
• Índice de fichas

Tecnica especial de Pantalla para contención de tierras: El Tablestacado

Las tablestacas o tablaestacas

Son un tipo de pantalla, o estructura de contención flexible, empleada habitualmente en ingeniería civil, hincadas en el suelo, para contener tierras y evitar la penetración de agua.

El hincado de los elementos que forman el tablestacado se realiza por alta vibración, introduciendo la plancha hasta la profundidad deseada.

Están formadas por elementos prefabricados usualmente de acero, aunque también las hay de hormigón, vinilo, alumino o FRP Composite. 

La juntas que disponen entre sí tienen dos funciones:

• Impermeabilizar el contorno, y evitar las filtraciones.
• Guiar las tablestacas contiguas.

Dado que estos elementos se colocan mediante el procedimiento de hincado, han de disponer de unas dimensiones (entre ellas el espesor) lo suficientemente pequeñas para que facilitar la hinca, pero también ha de ofrecer la mínima resistencia. Estas premisas se consiguen utilizando los elementos de acero.

Con la finalidad de evitar que los paneles de tablestaca pandeen o flecten debido a su poco mínimo espesor, se alabea la sección en forma de "Z" o "U", dotándoles de una mayor inercia.

     

Para poder emplear este método, se necesitará de una auto-grúa de tonelaje suficiente capaz de levantar el vibrohincador (aprox. 7500 kg) más el propio peso de la tablestaca.

Una vez se haya suspendido el  vibrador, la auto-grúa comenzará el movimiento de aproximación a la zona de acopio, elevando unos 30 cm la plancha y se procediendo a inserción de  la cadena de seguridad.

Una vez insertada se empiará a suspender el vibrohincador hasta quedar la vibroestaca en posición vertical.

A continuación se prensará la tablestaca con la mordaza y una vez prensada se desplazará el vibrohincador hasta la línea de hinca y donde se procederá al ensamblaje de  esa tablestaca con la que se encuentran ya introducida en el terreno, posteriormente se iniciará las vibraciones hasta insertar la tablestaca a la misma altura que las anteriores. Una vez realizado este proceso,  se abrirán las mordazas y se desenganchará la cadena de seguridad.

A continuación se procederá a la excavación hasta una cota de 0.6 metros por debajo de la línea de arriostramiento.

Para colocar el arriostramiento se suspenden los perfiles longitudinales mediante 3 cadenas a la cota indicada en cálculo,seguidamente se procederá a colocación de  los puntales transversales.

SOLUCIONES Y ASESORAMIENTO EDIFICACIÓN Y VIVIENDA: Aparejadores y arquitectos técnicos

Web del Colegio de aparejadores , arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación de Barcelona

Enlace  Colegio de aparejadores , arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación de Barcelona

Haciendo uso de esta Web colegial podrá acceder directamente a servicios de utilidad como:
Actos y actividades
Directorio de técnicos colegiados
Publicaciones
Consulta de enlaces
Servicios de atención al usuario
...

Si necesita un asesoramiento personalizado o realizar un encargo profesional puede contactar conmigo:

                             Miguel Angel Martínez Vivar
                             664 23 84 04
                             vivargalan@gmail.com

A continuación expongo una lista representativa  de los servicios de asesoramiento solicitados más comunes :

• Certificado y cédulas de habitabilidad 
• Informes,dictámenes y peritajes
• Certificado de eficiencia energética
• Certificados de solidez
• Inspección técnica de edificios ITE
• Evaluación estructural de edificios
• Legalización de actividades
• Legalizaciones de obras
• Test del edificio TEDI
• Valoraciones y tasaciones de edificios
• Tramitaciones de licencias y permisos de obra
• Proyectos de arquitectura 
• Presupuestos y costes de construcción
• Temas relacionados con materiales de la construcción,como soluciones constructivas , características y usos de materiales...
• Mantenimiento y conservación de elementos y edificaciones.
• Actuaciones y representación en comunidades de propietarios
• ...

Sobretodo recordarles que este servicio se realiza Sin ningún compromiso, y con total confidencialidad, ya que pueden dirigirse a nosotros rellenando el formulario del enlace, a través de nuestro email o teléfono. Incluso si le fuese más cómodo utilizando facebook, wassap....ya que objetivo prioritario es el de facilitar la comunicación.

                                                  

El Project Management en la Edificación: Evolución constante de la profesionalidad

El project Management en la edificación es la única opción para el desarrollo de futuras inversiones inmobiliarias, aportando profesionalidad y garantías en las operaciones. 

Algunas de las ventajas obtenidas con la aplicación del sistema de gestión Project Management:

•  Optimización de los recursos humanos, técnicos y económicos

•  Visión global del conjunto de la operación

•  Coordinación de todos los agentes implicados en el proyecto

•  Reducción del riesgo de desvíos

•  Control de costes, plazos y calidades exigidas

•  Detección de posibles incidencias y minimización de riesgos

•  Equipo técnico que posibilita un asesoramiento continuo tanto a la propiedad como a los agentes implicados

  

Servicios Profesionales para reformas y rehabilitaciones. Gestión de obra

Una gran experiencia profesional como arquitecto técnico en el ambito de la construcción y de ejecución de obras, nos permite ofrecerle los servicios necesarios para realización de proyectos y ejecución tanto de  obra nueva como de rehabilitaciónes integrales de todo tipo de edificios y viviendas

 SERVICIOS PROFESIONALES

• Asesoramiento técnico
• Tramitación de licencias y premisos en la  Administración y Organismos oficiales
• Redacción de proyectos de arquitectura e ingeniería
• Gestión y Ejecución de obras
• Control económico y del tiempo
• Mediciones y presupuestos
• Project Management

ANTEPROYECTO

      

Se define como Anteproyecto a la fase del trabajo donde se exponen y analizan  los aspectos fundamentales de las características generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y económicas, así como cumplimientos de normativas, para proporcionar un primer enfoque global de la misma y establecer un Predimensionado de costes final.

Un buen anteproyecto se transformará en una valiosa herramienta que nos permitirá desarrollar un proyecto completo, minimizando los frecuentes riesgos y desvios habituales que se producen en el sector de la construcción,

Para obtener éxito en un anteproyecto, deberemos tener en cuenta unos criterios básicos:

 

1.    Cuando más claro sea el punto de partida (condicionantes previos) más posibilidades de éxito.

2.    Durante la fase de anteproyecto  podemos permitirnos  ir retrocediendo y rectificar ideas  hasta encontrar las soluciones óptimas con un coste limitado de tiempo y esfuerzos.

3.     El anteproyecto es un documento  breve que contendrá todos los elementos fundamentales del proyecto.

4.     Debe ser un documento suficiente para poder realizar el predimensionado de costes

5.    Este documento se redfactará de tal forma que puedan  trabajar y colaborar otros técnicos implicados.

ACTUALIZACIÓN DE TARJETA DE CONTACTO

SERVICIOS PROFESIONALES:

• Proyectos de Obra nueva, Derribos, Rehabilitaciones y Reformas Integrales
• Informes, Dictámenes y Peritajes
• Dirección de ejecución de obra Arquitecto Técnico /Aparejador 
• Tramitación de Cédula de Habitabilidad
• Inspección Técnica de los Edificios ITE
• Gestión Integral de la Construcción (tramitación licencias, administración, etc)
• Asesoramiento y Presupuestos sin compromiso

REPLANTEO INICIAL DE UNA OBRA

Antes del inicio de una construcción,y una vez disponemos de todo el proyecto ejecutivo, siempre tengo en cuenta las siguientes pautas:

• Auditoria y Comprobación de datos y cotas de proyecto adaptado al terreno
• Realización de plano de replanteo de la estructura y cimentación solapandola al plano topográfico.
• Fijación de hitos muy claros de referencia de la obra (Cotas de nivel y planimétricos)
• Simplificación de los elementos gráfiados en los planos ajustados a obra
• Definición de fases del proceso de ejecución
• Definición de ejes principales respecto a los que se acotarán todos los elementos de obra, manteniendolos en todas las plantas y durante toda la obra.(por ej. centro del foso de un ascensor...)
• Previsión de todos los huecos de la estructura, y acotandolos claramente en plano, sin que el operario tenga que deducir medidas.
• Siempre realizo plano de replanteo para el estructurista (con las cotas de hormigón acabado) y un plano de replanteo de fachadas y distribución para el albañil, siempre con la distribución final solapada en un color más claro, nos servirá para estar bien situados y poder modificar elementos, preveiendo las condiciones finales.

Constructor Manager, Constructor Management, Arquitecte, Arquitecte Tècnic, Enginyer, Apar

VIVAR&GALAN.OBRAS Y REFORMAS INTEGRALES

Nuestra trayectoria profesional de más de quince años, ha estado vinculada a diversas empresas del sector, de la promoción,construcción y gestión de obras, en las que nuestro objectivo primordial siempre ha sido el de evolucionar hacia una mejora en el servicio para conseguir un producto final de calidad, respetando el plazo de finalización y costes previstos.

El compromiso con nuestros clientes és muy claro: realizar las obras con la calidad, coste y plazos establecidos. Por esto, es esencial la colaboración y la buena coordinación entre todos los agentes designados : organismos de control, profesionales técnicos (arquitectos,ingenieros,…), especialistas en todos los oficios de la construcción, con la finalidad de dar una respuesta integral a cualquier necesidad del proyecto, cliente o arquitecto.

Para cumplir estos objetivos, ponemos a su disposición una amplia gama de profesionales del ámbito de la construcción:

                    EXCAVACIONES

                    ESTRUCTURISTAS

                    ALBAÑILERIA

                    CARPINTERIA DE 'ALUMINIO Y METALISTERIA

                    CARPINTERIA INTERIOR Y EXTERIOR

                    MUEBLES DE COCINA

                    INSTALACIONES GENERALES

                    PINTURA Y  ACABADOS INTERIORS

                    JARDINERIA

       

TRAMITACIÓN DE LICENCIA DE OBRAS MENORES EN MALGRAT DE MAR

Antes de realizar según qué tipo de obra en el Municipio de Malgrat de Mar, es importante conocer por qué obras tendremos que pedir autorización al Ayuntamiento:
  

TIPOLOGÍA DE OBRAS DE:

a) Las obras de conservación, reparación y mejora de todo tipo de edificios que no afecten a la estructura.

b) La construcción de muros o vallas de solares y terrenos

c) La instalación de grúas u otros aparatos elevadores

d) La colocación de rótulos, vallas y otros elementos de publicidad o propaganda visible desde la vía pública.

e) La realización o modificación de aberturas en las fachadas

f) La instalación de casetas prefabricadas o instalaciones similares

g) La conexión a la red de alcantarillado público

h) Los movimientos de tierras y las obras de desmonte o explanación en cualquier clase de suelo.

i) La acumulación de residuos y el depósito de materiales que alteren las características del paisaje.

j) Las obras de apertura de caminos rurales o la pavimentación de los existentes.

k) La instalación de invernaderos o instalaciones similares

l) La instalación de líneas eléctricas, telefónicas u otros similares.

m) Los escombros de construcciones de superficie inferior a 50 m2

TRAMITACIÓN

El puede tramitar el Promotor, propietario de la finca o inquilino. Le podemos tramitar nosotros como técnicos en su nombre aportan la documentación corresponden

COSTE

Consultar las siguientes ordenanzas:

-Ordenanza fiscal número 4: Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras

-Ordenanza fiscal número 7: tasas por servicios generales

TIEMPO

Un mes como máximo

AUTORIZACIÓN FINAL

Título de la licencia

PLAZO PARA REALIZAR LAS OBRAS

Dos meses. Si las obras no se pueden acabar dentro de este plazo, se puede pedir prórroga de la licencia concedida, siempre que se solicite antes de la finalización del plazo.

GESTIÓN PRESENCIAL 

Documentación a aportar:

-Instancia

-Plano de situación o emplazamiento

-Plano de las obras (si procede)

-Memoria descriptiva de las obras

-Presupuesto de la obra

-Autoliquidación de los impuestos y tasas municipales correspondientes

TRAMITACIÓN DE LICENCIA DE OBRAS MENORES EN EL AYUNTAMIENTO DE VIC

 
Tipología de obras
Incluye aquellas obras que no tenga la consideración de obra mayor:
    * Sustitución de pavimentos que no alteren el estado de cargas del edificio
    * Sustitución o nueva instalación de revestimientos interiores (alicatados, estucados, enyesados, etc.)
    * Sustitución de carpintería (puertas, ventanas, persianas, barandillas);
    * Colocación, reparación y sustitución de falsos techos;
    * Sustitución de aparatos sanitarios, lavaderos, mármoles o muebles de cocina, la reparación de cubiertas  
    * Reforma de locales y viviendas que no modifique sustancialmente la distribución;
    * Instalación de bajantes, conexiones;
    * Colocación de puertas, persianas y rejas en aberturas,
    * Etc.

 Documentación a presentar

    * Instancia modelo de solicitud de licencia de obras
    * Plano o croquis a escala en el que, si se hace una reforma, se marcarán con negro las obras que se  conserven, con amarillo, las que hay que desaparezcan, y con rojo, la obra a construir.

Tiempo que tarda
Un mes a partir de la fecha de entrada de la solicitud de licencia de obras en el Registro General del Ayuntamiento. Si ha transcurrido el plazo y no se ha dictado resolución expresa, la solicitud se considerará aceptada, salvo que se adquieran facultades urbanísticas que contravengan la ley o el planeamiento, y en este caso el silencio negativo.

Gastos
En el momento de la solicitud, se satisfacer las tasas previstas en la Ordenanza fiscal núm. 6 del Ayuntamiento. Una vez concedida la licencia, deberá satisfacer el impuesto de construcciones, instalaciones y obras, y la tasa de licencias urbanísticas, de acuerdo con el ordenanzas fiscales núm. 5 y 7 respectivamente.

Pago
Las tasas de solicitud se abonarán en efectivo, en el Registro. El cobro de las tasas y del impuesto corresponde al Organismo Autónomo de Recaudación de la Diputación de Barcelona.