Auto-Gestiona la Construcción o Reforma de tu propia vivienda

Project Management Edificación-Gestión de Proyectos y Construcciones

                AUTO-GESTION DE LA CONSTRUCCIÓN 

Si ya disponemos de un proyecto técnico realizado por un arquitecto, para la ejecución de nuestra propia casa,o simplemente se plantea una ampliación o reforma de nuestra vivienda, y estamos interesados en la contratación de una empresa que realice las correspondientes obras. Hasta ahora, lo más habitual era contactar con una empresa constructora de la zona, más o menos conocida, para solicitarle un presupuesto del total de las obras, incluso de todos los gremios que han de intervenir, albañilería, instalaciones, carpintero, etc, pero este procedimiento está cambiando; éste es un buen momento para plantearse "el realizar nuestra propia gestión de la obra" . Esto NO SIGNIFICA  el tener que encargarnos de todas las tramitaciones y contrataciones necesarias para iniciar unas obras, sino que por el contrario , se cuenta con el apoyo y asesoramiento de un profesional del sector. Ahora que se utilizan conceptos anglosajones para todo, este agente lo denominaríamos Construction manager.

Funciones del Construction Manager

• Se responsabiliza del cumplimiento de la  relación y compromisos contractuales con las empresas contratadas
• Actúa como contratista general, coordinando y planificando todos los agentes que intervienen en la construcción.
• Se encarga de obtener un control exhaustivo tanto del proyecto como de su ejecución, así como la supervisión dela  calidad de los materiales
• Realiza el seguimiento económico y de plazos riguroso del proyecto, cumpliendo con los presupuestos establecidos, buscando la mejor rentabilidad para el cliente.

Ventajas de este modelo de contratación

Utilizar este sistema, en lugar de contratar una única constructora, garantizará un ahorro importante del presupuesto total, así como una intervención más directa en el desarrollo de la construcción.

Este ahorro en el presupuesto definitivo variará dependiendo del tipo de proyecto, pero puede llegar a representar hasta un 25 % del presupuesto total de un contrato "llaves en mano". Por lo tanto, considero que vale la pena realizar este ejercicio de AUTO-GESTIÓN DE NUESTRA PROPIA OBRA,contando con la ayuda de un profesional, que os asesorará elaborando una estrategia adecuada de contratación y en el control del proceso constructivo.

El Project Management en la Edificación: Evolución constante de la profesionalidad

El project Management en la edificación es la única opción para el desarrollo de futuras inversiones inmobiliarias, aportando profesionalidad y garantías en las operaciones. 

Algunas de las ventajas obtenidas con la aplicación del sistema de gestión Project Management:

•  Optimización de los recursos humanos, técnicos y económicos

•  Visión global del conjunto de la operación

•  Coordinación de todos los agentes implicados en el proyecto

•  Reducción del riesgo de desvíos

•  Control de costes, plazos y calidades exigidas

•  Detección de posibles incidencias y minimización de riesgos

•  Equipo técnico que posibilita un asesoramiento continuo tanto a la propiedad como a los agentes implicados

  

Servicios Profesionales para reformas y rehabilitaciones. Gestión de obra

Una gran experiencia profesional como arquitecto técnico en el ambito de la construcción y de ejecución de obras, nos permite ofrecerle los servicios necesarios para realización de proyectos y ejecución tanto de  obra nueva como de rehabilitaciónes integrales de todo tipo de edificios y viviendas

 SERVICIOS PROFESIONALES

• Asesoramiento técnico
• Tramitación de licencias y premisos en la  Administración y Organismos oficiales
• Redacción de proyectos de arquitectura e ingeniería
• Gestión y Ejecución de obras
• Control económico y del tiempo
• Mediciones y presupuestos
• Project Management

PROYECTO DE REHABILITACIÓN DE OBRA: Tratamientos de Protección y Curación de la Madera

Cuando preparamos un proyecto de rehabilitación el arquitecto técnico valorará si hay que actuar sobre elementos de madera afectados por diferentes patólogias (humedad, plagas,.fisuras..) analizando en primer lugar si es recuperable o bien si ha de sufrir una sustitución generalizada de todos estos elementos.

La madera es un material orgánico que puede ser  atacado por hongos e insectos xilófagos que se alimentan de ella, generalmente insectos como la termita y la carcoma.

 

De manera resumida se define seguidamente diferentes actuaciones para reconstruir y consolidar elementos constructivos de Madera

 

    

Sistema de Injección

• Analisis de los elementos de madera afectados para comprobar la profundidad, gravedad y localización del ataque.

• Se comprueba la estabilidad del elemento.

• Proceso de limpieza de la zona a tratar.

• Sustitución de la madera que haya perdido la capacidad mecánica ,por otra sana tratada previamente.

• Saneamiento de las capas de pintura y barnices existentes

• Inyección mediante el sistema de taladro a presión de un insecticida y fungicida en los elementos de madera a tratar.

• Pulverizado, pincelado o baño con un insecticida y fungicida .

• Formación de barreras aislantes en los muros y suelos si es preciso, mediante sistema de taladros múltiples, en caso de termita subterránea.

    

Sistema de Gaseado

• Analisis de los elementos de madera afectados para comprobar la profundidad, gravedad y localización del ataque.

• Se comprueba la estabilidad del elemento.Proceso de limpieza de la zona a tratar.

• Sustitución de la madera que haya perdido la capacidad mecánica ,por otra sana tratada previamente.Introducción de las piezas en cámara sellada, utilizando gases totalmente inertes, que no representan ningún tipo de peligro y totalmente respetuoso con el medio ambiente.

Sistema de Cebos

• Instalación de estaciones de control en el suelo y en  sitios donde se  ha detectado actividad de termitas,introduciendo un cebo alimenticio biocida con  un ingrediente activo que actuará en el organismo biológico de las termitas.

Sistema con Resinas Epoxídicas

• Sistema de consolidación y restauración de la madera, aplicando nuevas técnicas consigiendo la capacidad mecánica original de la madera y conservando al mismo tiempo todo su valor artístico, histórico y funcional.

• Básicamente el sistema consiste en la eliminación de la madera deteriorada, que ha perdido su capacidad mecánica original, y su sustitución por un nuevo material capaz de restablecer las funciones perdidas. Este material esta compuesto por resinas epoxídicas, idóneas para poder obtener un comportamiento similar al de la madera, ya sea en estado puro o en forma de mortero. Este material absorbe las tensiones de compresión, de tracción y cizallamiento, de la misma manera que en una construcción nueva de madera. Presenta una gran adherencia a la madera, sin sufrir contracciones por cambios de temperaturas.

Sistema de varillas de fibra de vidrio

• Aplicación de varillas de fibra de vidrio, pretensazas y reforzadas con poliéster  con una alta resistencia a la flexo-tracción y módulo de elasticidad similar al de la madera, evitando así posibles fisuraciones.

• Estas varillas tienen como función absorber los esfuerzos cortantes y las solicitudes a tracción y ser elemento de conexión entre el mortero de resina epoxi y la madera sana.

Profesionales

Cuando realizamos un proyecto de rehabilitación y reforma, en el que es necesario actuar sobre estructuras y elementos de madera, confiamos en el asesoramiento de técnicos especializados en la materia, que nos propondrán soluciones y presupuesto de las opciones más idóneas dependiendo del programa de trabajo que presentemos, y coordinando junto con el arquitecto técnico los trabajos a desarrollar. 

No solo actuaran como asesores sino que tambien disponen de recursos humanos para el tratamiento especializado de la madera así como una amplia gama de productos químicos garantizados.

Realización de Proyectos de rehabilitaciones integrales, reformas y mantenimiento de edificios.

Actualmente cada vez hay mayor necesidad de cuidar y mantener nuestros edificios. Ademas de resolver y actuar sobre los problemas que pueden ir apareciendo, hemos de pensar que cada vez salen al mercado mejores productos que podemos ir incorporando a las edificaciones para mejorar el conford y un mayor ahorro energético que acabará beneficiandonos el bolsillo.
En el caso de plantearse una rehabilitación realizamos una inspección técnica inicial del edificio para analizar las deficiencias. Posteriormente elaboramos un estudio proponiendo las obras que deberían ejecutarse, y enfocaremos como orientarlo de cara a los permisos correspondientes.(obra mayor, menor o comunicado de trabajos, dependiendo de cada ayuntamiento)

En el caso de actuar en una comunidad de propietarios, también realizamos el asesoramiento y la exposición de los trabajos en juntas de la comunidad si fuera necesario, aclarando las dudas y explicando convenientemente todas las opciones posibles.

También es importante el hecho de que aportaremos un presupuesto orientativo de las obras, para poder valorar la repercusión de los trabajos a cada inquilino o propietario.

Durante la realización de las obras ponemos a disposición del cliente un técnico competente(aparejador o arquitecto técnico) para coordinar y supervisar los trabajos realizados. Paralelamente estará en permanente contacto con la propiedad para informarle en todos los aspectos, tanto técnico, económico y de planificación. Cuando fuera necesario también actuará como agente de arbitraje en el caso de desacuerdos.

 Nuestros proyectos abarcan entre otras las siguientes actuaciones:

·         Terrazas, cubiertas, azoteas…

·         Estructuras afectadas por humedades, aluminosis y todo tipo de patologías

·         Fachadas exteriores y patios interiores

·         Instalaciones interiores de la vivienda y canalizaciones pluviales

·         Instalación de ascensores

·         Ampliaciones de viviendas

·         Reformas interiores, cocinas…

·         …

Tambien aportaremos documentos tecnicos como:

·         Certificados de habitabilidad

·         Informes de Solidez

·         Inspecciones técnicas de los Edificios

·         ...

REVESTIMIENTO DE FACHADAS MEDIANTE VIDRIOS IMPRESOS UGLAS:Solución para fachadas con gran necesidad de luminosidad

 U-GLAS Vidrio Impreso

Es un tipo de vidrio impreso, translúcido,puede fabricarse armado y sin armar, en forma de U.

 

El U-Glas armado consta en su interior de un refuerzo de hilos de acero inoxidable, protegidos de riesgo de corrosión, pudiendo instalarse en zonas húmedas. Por sus caracteristicas de rigidez y estanqueidad garantiza su utilización en acristalamientos exteriores de fachadas.

  

U-Glas puede instalarse formando cerramiento simple o doble cerramiento aislante con camara.
Aconsejado en  revestimientos de fachadas que requieran un alto nivel de luminosidad: oficinas, tiendas, descansillos de escaleras, lucernarios, halls de empresas, almacenes, garajes.

El montaje del U-Glass se ejecuta por simple yuxtaposición de un perfil junto a otro, tomados en dos extremos por ambos perfiles de diseñados adecuadamente. Las juntas verticales entre cada tira de U-Glass se deben de sella mediante componentes silicona.En las fotos adjuntas, que corresponden con la fachada del edificio de aparcamientos  una de las terminales del aeropuerto de Barcelona, se observan que estan montadas a modo de muro cortina, sustentado mediante perfileria de acero galvanizado. Se han montado dos pieles, de modo que las placas de vidrio no se ajustan unas con otras sino que quedan separadas, permitiendo una ventilación adecuada y constante del edificio, y ocultando parcialmente el interior. Creo que es una buena solución.

En cuanto a las caracteríticas estandards que podemos encontrar en el mercado: 

DIMENSIONES

•  Longitud de fabricación: 1000 a 7000 mm.

• Anchura de fabricación: 270 mm. (dimensión exterior)

• Espesor: 6 mm.

• Altura del ala (dimensión exterior): 38/41 mm.

• Perfil: 5 Kg/ml

ACÚSTICA

Índice de atenuación acústica (calculada sobre la ley de masa):

• cerramiento simple: de 20 a 23 dB,
• cerramiento doble 30 dB aprox

TÉRMICA

Cerramiento simple:

• Coeficiente  U=5,5 W/( m2*K)

Cerramiento doble:

• Coeficiente  U=3 W/( m2*K)

Transmisión luminosa:

• Cerramiento simple: 75% aprox

• Cerramiento doble: 60% aprox

TADELAKT: Revestimientos Naturales de gran colorido

 TADELAKT

Es una técnica de revestimiento de paredes, techos ,suelos y otros elementos de decoración ,mediante un enlucido cuyo origen proviene de Marruecos. Se utiliza  una argamasa (cal hidráulica,  pigmentos y minerales) formada por una cal específica de la región   y que posteriormente se compacta con piedras, otorgándole un acabado con un brillo especial. 

                             

Esta técnica se ha ido transferiendo por los bereberes de generación en generación desde la antiguedad. La palabra Tadelakt proviene de verbo marroquí “dellek”, significando frotar,  amasar, aplastar...

Inicialmente  se utilizaba para la impermeabilizar cisternas que servían para almacenar  agua potable. 

Posteriormente  se emplearía en la construcción de palacios y de los conocidos  baños orientales  “hammams” por sus caracteristicas de resistencia y estanqueidad al agua. 

Se aconseja esta técnica tanto en obra nueva, como en obras de reformas y de rehabilitación , entendiendo que es una buena opción para aplicar en decoración de interior , pavimentos continuos y paramentos exteriores, ya que ofrece. un aspecto estético liso y sedoso, dejando respirar el soporte, actuando de esta manera como un regulador higrométrico natural.

ARQUITECTO TECNICO VIVAR&GALAN: PROPONE SOLUCION REHABILITACIÓN FACHADA

PROPUESTA REHABILITACIÓN FACHADA

Una buena solución para rehabilitaciones de fachadas de edificios, es la realización de una “piel” exterior, (Fachada ventilada),  formada por paneles fijados sobre estructura de guías metálicas, fijada previamente sobre los paramentos de fachada. Este sistema aporta diferentes ventajas, entre otros:

• Colocación exterior del aislamiento, sin perder espacio interior

• Evita molestias en el interior de viviendas habitadas durante los trabajos

• Mejora de la apariencia estética del edificio

• Mejora de las condiciones termicas del edificio (Supresión de puentes térmicos en la fachada)

• Ahorro importante en los costes generales de la rehabilitación

• Plazos de ejecución inferiores a otras propuestas

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TIPOLOGIA DE PANEL

Estos paneles son de cemento reforzados con fibras de PVA, resistentes y ligeros, con gran versatilidad a la hora de aplicarlos a todo tipo de revestimientos de fachadas ventiladas e interiores decorativos de alta calidad. La versatilidad que le confiere su gran formato, de hasta un máximo de 3100 x 1250 mm, le permite ser cortado para adaptarlo a los requerimientos del proyecto. Poseen una amplia gama cromática dos en tonos naturales, que permite una combinación de amplio valor estético e ilimitadas opciones creativas.

APLICACIÓN:

·         Revestimiento de fachadas ventiladas para todo tipo de edificios (Residenciales, Sanitarios...)

·         Panelados de interiores decorativos de Aeropuertos, Centros comerciales, Hospitales

CARACTERISTICAS:

•           Material incombustible, categoría A2 (DIN 4102-1), A1-s1, d0 (EN 13501-1)

• Mejora el aislamiento acústico

•   Resistencia a temperaturas ambientales extremas

•  Gran resistencia al agua y permeable al vapor de agua

•  Imputrescible (resistente a hongos, bacterias, insectos, parásitos, etc.)

•  Resistencia a la corrosión y a la mayor parte de los agentes químicos

•  Resistente a la intemperie

•  Respeta el medio ambiente y no hay emisión de contaminantes en todo su ciclo de vida

•   Resistente al hielo

PARÁMETROS DE SOSTENIBILIDAD:

·         Integración en el medioambiente.Su aspecto y colores pétreos la integran en el entorno

·         Declaración de producto medioambiental según certificado E.P.D

·         Sin emisión de contaminantes en todo su ciclo de vida

·       Bajo coste energético.Por sus materias primas y su proceso industrial requiere un menor consumo de energía que otros productos alternativos.

·        Menor consumo de recursos en su vida útil:Energéticos: Su comportamiento acústico y térmico mejora notablemente el de otras soluciones de fachada.Económicos: Sin mantenimiento

·        Nivel sanitarioLa composición con la que están fabricados nuestros paneles de fachadas impiden la formación de parásitos o mohos.

·         Reciclable

En caso de realizar este tipo de actuación, se aconseja al cliente:

•        Asesoramiento mediante técnico,arquitecto técnico o aparejador, para escoger propuesta y valoración  adecuada

•        El técnico se encargará de la elaboración del proyecto de rehabilitación de fachada , analizando todos los componentes ,del control de ejecución de obra así como garantizar la legislación vigente en concepto de  Seguridad y Salud (Coordinador de seguridad, aceptación de planes de seguridad,...)

•        Tramitación de los permisos de obras correspondientes en el ayuntamiento

•        Gestión de residuos
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