El Govern cederá a los promotores la adjudicación de los pisos protegidos

La Generalitat de Catalunya no quiere que los ayuntamientos gestionen el registro de solicitantes de viviendas de protección oficial (VPO), mediante el cual se aplica el mecanismo de adjudicación de los pisos sociales. El Govern pretende que sean los promotores quienes se hagan cargo de la gestión de las listas, y que ese registro se mantenga tan solo a título estadístico.
 El secretari d’Habitatge de la Generalitat, Carles Sala, ha comunicado recientemente a los integrantes de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios (APCE) que esta será una de las primeras modificaciones en la política de vivienda que el Govern quiere llevar a cabo «inmediatamente».

La Generalitat quiere modificar este mismo año el procedimiento establecido en la ley 18/2007 del derecho a la vivienda. «Es nuestra voluntad conseguir que el promotor, público y/o privado sea quien diseñe y sea quien dirija un procedimiento de adjudicación, lo más simple posible para todas las viviendas de promoción», dijo el secretario en un encuentro con el sector privado.

FINANCIACIÓN PARA OBRAS DE REFORMA Y REHABILITACIÓN

Debido a la constante subida de los tipos de interés que se está poduciendo últimamente desde el Banco Central Europeo, una opción para los que tengan previsto  hacer  obras de rehabibiltación ,reformas  y ampliacion o simplemente mejoras en sus viviendas y necesiten hacer inversión importante  mediante un crédito, sería aconsejable tramitarlo rápidamente, ya que la previsión de los intereses de los créditos es que sea al alza.

Una opción de financiación dentro del ámbito del sector privado que he localizado a traves de internet  sería la entidad  Bankoa, de Credit Agricole, emplazada en Passeig Gràcia, 2 de  Barcelona ,una de las entidades financieras más importantes de Francia, ya  ofrece préstamos con fines de rehabibilitación y reformas en viviendas, con condiciones algo más caras, pero aún así asumibles o más fáciles de conseguir  que en otras entidades “oficiales” que a cambio de un interes más bajo, exigen demasiadas condiciones.

Si entrais en BANKOA Crèdit Agricole, se definen las siguientes condiciones:

Multipréstamo vivienda: un préstamo especialmente pensado para reformar su casa total o parcialmente o financiar los gastos extras de comunidad.

Préstamo para reformas en su vivienda o en su comunidad 6,877% TAE*

•       6,25% interés nominal
•       Plazo máximo: 5 años
•       Importe máximo: 24.000€
•       Importe mínimo: 3.000€
•       Comisión apertura: 1,00%
•       Comisión de cancelación anticipada parcial o total: 0,50%

* Ejemplo TAE: préstamo de 10.000 € y una duración de 5 años, comisión de apertura: 1,00%, interés nominal anual del 6,25%. TAE para la operación anterior a plazo de 1 año: 8,448%

CONSTRUCCIÓN DE CASAS CON BOTELLAS DE PLATICO RECICLADAS

Existen iniciativas desde hace siete años en Honduras,Bolivia, Brasil, Argentina y Colombia. Sus promotores argumentan que al dejar de percibir los plásticos como inservibles se genera un mayor cuidado del medio ambiente y se promueve el desarrollo social de las clases menos favorecidas, ya que pueden acceder a vivienda propia a bajos costos.

Las botellas PET (Polietileno Tereftalato) son hechas de material fuerte, peso ligero y poliéster claro. Comúnmente son usadas para elaborar recipientes de bebidas, cosméticos, aceites, comida, productos de limpieza y farmacéuticos. Se estima que, anualmente, en el mundo se producen 170 billones de botellas; de ellas, 20 billones son utilizadas en Estados Unidos.

Gracias al desarrollo de esta forma alternativa de edificar, la basura generada por las botellas está dejando de ser vista como una problemática para ser considerada una especie de “ladrillo” duradero y económico.

Además de los recipientes plásticos desechables se utiliza tierra y escombros. El proceso consiste en tomar las botellas, llenarlas con arena, sellarlas y luego pegarlas con una mezcla hecha a base de tierra, arcilla, aserrín y un poco de cemento para proporcionar mayor firmeza y duración.

Andreas Froese, el alemán que ideó la técnica de construir con plástico, asegura que las botellas son más duraderas que los bloques de concreto que comúnmente se utilizan en las construcciones. Según él, los envases plástico pueden durar hasta 300 años, incluso mucho más que el cemento empleado para unirlos. Para la construcción de una casa ecológica pueden usarse, aproximadamente, unas 8.000 botellas. Al mojarse, los 102 metros cuadrados del techo de una de estas casas elaborado de césped puede pesar hasta tres toneladas.

Sin embargo, las paredes plásticas pueden soportar el peso.

Con unas 3.500 botellas también se han construido cisternas en colegios de comunidades de pocos recursos. Gracias a esta iniciativa que involucra a niños en el proceso de reciclaje y construcción Eco- Tec, la organización que lidera Froese en Honduras, obtuvo dos premios por sus avances en innovación ambiental de manos de la Comisión Centroamericana de Ambiente y Desarrollo. El primero en el año 2002 y otro en 2006.

Bancos para paraderos de buses también han sido construidos con botellas de plástico como material principal. El proyecto, en el que participaron personas discapacitadas, pretendía demostrar que muchos tipos de infraestructuras urbanas pueden ser construidas usando este perdurable elemento.

Desde el punto de vista ecológico, se considera que la medida es muy beneficiosa para el medio ambiente porque a través de ella es posible darle reuso a los elementos que se consideran desechos y mostrarle a la que gente que sí es posible reducir los niveles de basura.

INSPECCIÓN TÈCNICA DE LOS EDIFICIOS.MANRESA

Le tramitamos la inspección técnica de los EDIFICIOS, que consiste en lo siguiente:
 

  





Inspección Técnica de Edificios

•  Descripción del trámite: Trámite a través del cual las personas propietarias de edificios con antigüedad superior a 40 años, acrediten el estado de conservación.

• Cuando se hace?: Cuando corresponda según la edad del edificio. En horario de lunes a viernes de 9 a 20 horas le atenderemos presencialmente en la Oficina de atención ciudadana (OAC) en plaza mayor número 1. Del 1 de julio al 15 de septiembre de 9 a 19 horas, durante el mes de agosto, de 9 a 14  horas.

• Coste del servicio: no se fija tasa.

•  Servicio y unidades responsables: Servicio de Urbanismo

• Órgano Competente: Concejalía Delegada de Urbanismo

• Plazo máximo de resolución: El plazo máximo para resolver es de tres meses desde la fecha de presentación de la solicitud en el Registro General del Ayuntamiento (art. 42 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común y las Modificaciones introducidas con la Ley 4 / 1999, de 13 de enero.

• Efectos jurídicos para no resolver y notificar dentro del plazo máximo: El contenido del dictamen técnico será determinante para fijar las medidas a adoptar en cada caso y en función de las posibles deficiencias estructurales que se constaten en la edificación.

• Nivel de adaptación a la ley 11/2007: Medio

• Última revisión: 13/09/2010

Tramitación

• Interesado / a: Debe pedir la persona propietaria de la edificación.

• Representante: En caso de que el propietario sea una persona jurídica, se puede actuar a través de representante acreditado.

 Requisitos

•  Ser propietario de un edificio que tenga una antigüedad igual o superior a 40 años
•  Consultar régimen especial contenido en la disposición transitoria de la Ordenanza municipal de regulación del Deber de Conservación de los Edificios.

TRABAJOS TOPOGRAFICOS

Destacar la confección de trabajos topográficos como:

• Amojonamientos
• Levantamiento planimétrico de calles
• Levantamiento topográfico de solares rusticos y urbanos
• Cubicages de tierras
  
• Replanteo de edificios y obras

TEST DEL EDIFICIO TEDI

La Generalitat de Cataluña pone a disposición de los ciudadanos unas ayudas para la rehabilitación de elementos comunes de edificios de uso residencial, en concreto por actuaciones relacionadas con lesiones patológicas, deficiencias y riesgo, condiciones de accesibilidad del edificio, instalaciones comunitarias y sostenibilidad.

Antes de solicitar las ayudas, el promotor debe tener el informe favorable del test del edificio o TEDI realizado por técnico competente.

Estas ayudas van dirigidas a:

• Promotores de obras de Rehabilitación

• Comunidades de propietarios (personas físicas o jurídicas) de edificios de uso residencial

• Titulares de viviendas de uso residencial

SEGURIDAD Y SALUD

Los trabajos de seguridad y salud están legislados mediante la aplicación del Real Decreto RD 1627/1997 sobre seguridad y salud en las obras de construcción.

El Estudio de Seguridad y Salud es un documento que forma parte del proyecto de ejecución de las obras que lo requieren. Debe estar redactado en base al proyecto ejecutivo.

El Estudio Básico de Seguridad y Salud es un documento que forma parte del proyecto de ejecución de las obras que lo requieren y sólo se puede desarrollar como un capítulo más de esta.

La Coordinación de la seguridad en la fase de proyecto tiene como objetivos:

• Coordinar que, en la concepción, el estudio y la elaboración del proyecto, se tengan en consideración los principios generales de prevención según el artículo 15 de la Ley de prevención de riesgos laborales.

• Elaborar o hacer que se elabore el estudio de seguridad y salud o el estudio básico de seguridad y salud.

La Coordinación de la seguridad en la fase de ejecución de la obra tiene como objetivos:

• Coordinar la aplicación de los principios generales de prevención según el artículo 15 de la ley de prevención de riesgos laborales durante la ejecución de las obras.

• Coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas y / o subcontratistas apliquen de manera coherente y responsable los principios de la acción preventiva.

• Coordinar los recursos preventivos de la obra (RRPP)

• Aprobar el Plan de Seguridad y Salud elaborado por el contratista-Otras actuaciones velando por el cumplimiento de las actividades preventivas

PROYECTOS DE DERRIBO

Los trabajos de DERRIBO son las actuaciones necesarias para hacer desaparecer, total o parcialmente, una edificación.

Para el desarrollo de estos trabajos y la optención de licencia preceptiva es necesario la redacción del proyecto y una asume por parte de una dirección facultativa de las obras .

El contenido del PROYECTO DE DERRIBO consta básicamente de la siguiente documentación:

• Memoria (información previa, sistema constructivo y condicionantes constructivos de la edificación, solución adoptada, procedimiento de deconstrucción definido, volumen y superficies, cálculos ...)

• Anexos (estudio del impacto ambiental, estudio de seguridad y salud o estudio básico de seguridad y salud ...)

• Planos (emplazamiento, plantas, fachadas, secciones, ordenación y detalles del procedimiento, trabajos de seguridad y salud ...)

• Pliego de condiciones

• Medición

• Presupuesto

¿Qué misión y que funciones desempeña básicamente un Project Manager?

La misión de un Project Manager es la de liderar la ejecución de una operación inmobiliaria o de cualquier otra índole, desarrollando la planificación, el control y la coordinación del proyecto, desde inicio a final, con un único objetivo de cumplir los plazos previstos, sin gastos adicionales y con la calidad establecida, previamente con el cliente.
De manera resumida, un Project Manager al frente de un proyecto realizará:
• Análisis de la viabilidad de la operación planteada
• Definirá los objetivos a conseguir
• Establecerá una estrategia y un plan de ejecución
• Definirá una programación
• Liderará y gestionará el proyecto de principio a fín
• Coordinará la actuación de todos los agentes que han de intervenir

LEGALIZACIÓN DE ACTIVIDADES

Consiste en la tramitación correspondiente ante el ayuntamiento para la obtención de la licencia de primera ocupación previa a la primera utilización, y ocupación o cambio de uso de cualquier edificio o instalación.
Parte de la documentación aportada ante el ayuntamiento, pueden ser los siguientes documentos:

• Instancia de solicitud

• Certificado de final de obra expedido por la dirección de obra, firmado y visado

• Fotografías del edificio

• Documento acreditativo de alta a efectos de IBI

• Justificación de cumplimiento de la normativa sobre telecomunicaciones

• Proyecto tecnico en el caso de locales, negocios...
  

• En caso de viviendas, justificación del cumplimiento del libro del edificio

• En caso de instalaciones destinadas a otros usos y que necesiten licencia de actividad, acta de control inicial de la Entidad colaboradora de la Administración, o bien certificación de técnico en los supuestos acogidos al régimen de comunicación

INSPECCION TECNICA DE LOS EDIFICIOS

Este trámite lo debe solicitar la PROPIEDAD de un edificio que tenga una antigüedad igual o superior a 40 años, según disposición transitoria de la Ordenanza municipal de regulación del deber de conservación de los edificios.

La propiedad debe designar el técnico que realizará la inspección mediante una solicitud al ayuntamiento, la entrada en el ayuntamiento de la ITE y finalmente, en caso de ser necesario, realizar las actuaciones mencionadas en el informe técnico en los plazos definidos.

El ITE será realizado por técnico competente, arquitecto o arquitecto técnico, que emitirá un dictamen técnico cuyo contenido será determinante para fijar las medidas a adoptar en cada caso y en función de las posibles deficiencias estructurales que se constaten en la edificación .

El INFORME de deberá incluir:
Descripción y fotografías del estado actual de las fachadas, medianeras, patios y cubiertas

• Descripción de la estructura vertical y horizontal

• Descripción de las instalaciones comunitarias (saneamiento, agua, gas y electricidad)

• Condiciones de accesibilidad del edificio

• Deficiencias detectadas, su calificación (graves o leves) y el plazo para subsanarlas

• Calificación del estado general del edificio (muy grave, con deficiencias graves, con deficiencias leves y sin deficiencias).

El CERTIFICADO DE APTITUD

A partir del Informe Técnico, la administración emitirá el Certificado de Aptitud, calificando el edificio de apto o no apto.

El certificado de aptitud será emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña o bien por los entes locales que hayan querido asumir esta competencia. En este caso, será necesario que comuniquen la información necesaria a la Agencia de Vivienda de Cataluña para poder hacer el seguimiento de la calidad del parque de edificios.

El certificado de aptitud tiene una vigencia de 10 años transcurridos los cuales deberá renovarlo siguiendo el mismo procedimiento y dentro del año siguiente al de su caducidad.

El OBJETIVO de estas inspecciones a tramitar los ayuntamientos, es actualizar el estado de conservación del parque de edificios de viviendas de las ciudades para mejorar la seguridad de los edificios y de las personas.

El PLAZO para pasar las inspecciones:

ANTIGUEDAD DEL EDIFICIO	PLAZO MAXIMO PARA PASAR LA INSPECCIÓ
Anterior a 1930	Hasta el 31 de diciembre de 2012
Entre 1931 y 1950	Hasta el 31 de diciembre de 2013
Entre 1951 y 1960	Hasta el 31 de diciembre de 2014
Entre 1961 y 1970	Hasta el 31 de diciembre de 2015
A partir de 1971	Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio cumpla los 45 años de antiguedad

ESTUDIOS DE VIABILIDAD

Los ESTUDIOS DE VIABILIDAD ayudan a los promotores a definir los aspectos económicos y de planificación antes de iniciar las promociones inmobiliarias o de cualquier negocio de explotación.

Un estudio de viabilidad consta de los siguientes apartados:

• Memoria (objetivos, información previa, informe de estado actual ...)

• Estudio legal-urbanístico en el caso inmobiliario (normativa urbanística, datos registrales, datos catastrales, planeamiento vigente, normativa de obligado cumplimiento ...)

• Estudio de mercado (análisis del entorno socioeconómico local y global, estudio de la oferta o competencia, estudio de la demanda (demanda actual y demanda histórica de la zona), marketing estratégico (definición del producto en ofrecer en función de los datos obtenidos de oferta, demanda ...), muestra del producto inmobiliario de la zona y valoración económica de esta ,...)

• Estudio económico (relación de gastos de la operación (costes de construcción, trámites administrativos, licencias, honorarios técnicos ...), relación de ingresos de la operación,resultado de la explotación...)

• Estudio financiero (financiación de la operación en función del reparto de capital a aportar (capital propio del promotor o inversores y capital proveniente de cajas o bancos: este reparto junto con tipos de interés de referencia Euribor y el rendimiento que se quiere obtener por parte de promotor y / o inversores nos determinará el tipo de interés comparativo para definir la viabilidad de la operación), cashflow previo, cashflow definitivo, valor actual neto VAN (nos define si la operación se convierte en viable), tasa interna de rentabilidad TIR y tiempo de recuperación de la inversión PAYBACK.

• Conclusiones del estudio de viabilidad (definición de la viabilidad, condicionantes de la operación, recomendaciones de actuación, ...)

DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRAS

El ARQUITECTO TÉCNICO director de la ejecución de la obra asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativa y cuantitativa la construcción y la calidad de la edificación.

Las tareas de dirección de la ejecución de la obra incluye básicamente:

• Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, y ordenar la realización de los ensayos y pruebas necesarios.

• Dirigir la ejecución material de la obra y comprobar los replanteos, los materiales, la ejecución y la disposición incorrecta de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra (arquitecto).

• Suscribir el acta de replanteo o de inicio de obra y el certificado final de obra, y elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

• Aportar los resultados del control realizado.

• Aprobar el plan de gestión de residuos conjuntamente con el director de obra.

• Justificar y aprobar la necesidad del 4 º nivel de subcontratación en caso de producirse, conjuntamente con la DO.

Durante la construcción de las obras, y en aplicación del CTE (Código Técnico de la edificación) del arquitecto técnico en condición de DEO deberá llevar a cabo y documentar los controles siguientes:

• El control de recepción en obra de los productos, los equipos y sistemas que se suministran a la obra.

• El control de ejecución de la obra.

• El control de obra terminada.

DICTAMENES E INFORMES

Corresponde al análisis de diferentes circunstancias o problemas observados por parte del arquitecto técnico ,previa solicitación del cliente, procediendo a realizar una exposición por escrito . Dependiento del objeto de análisis esta documentació adoptará diferentes formato:

• INFORME es la exposición por escrito de las circunstancias observadas en el reconocimiento de precios, edificios, documentos ... o el examen de las cuestiones observadas con explicaciones técnicas o económicas.

• DICTAMEN es la exposición por escrito de la opinión que emite el técnico sobre la cuestión sometida a consideración y justificada sobre la base del informe.

• CERTIFICADO es el instrumento en que se verifica un hecho y / o circunstancias relacionadas con la edificación o el suelo para dejar constancia ante terceras personas.

• PERITAJE JUDICIAL es la preparación, redacción y ratificación de un dictamen pericial por parte de un técnico, en materia de su especialidad para los tribunales de justicia y también en cuestiones sometidas a arbitrajes según la legislación vigente, como perito de las partes o como perito de la autoridad judicial o arbitral.