¿Qué misión y que funciones desempeña básicamente un Project Manager?

La misión de un Project Manager es la de liderar la ejecución de una operación inmobiliaria o de cualquier otra índole, desarrollando la planificación, el control y la coordinación del proyecto, desde inicio a final, con un único objetivo de cumplir los plazos previstos, sin gastos adicionales y con la calidad establecida, previamente con el cliente.
De manera resumida, un Project Manager al frente de un proyecto realizará:
• Análisis de la viabilidad de la operación planteada
• Definirá los objetivos a conseguir
• Establecerá una estrategia y un plan de ejecución
• Definirá una programación
• Liderará y gestionará el proyecto de principio a fín
• Coordinará la actuación de todos los agentes que han de intervenir

LEGALIZACIÓN DE ACTIVIDADES

Consiste en la tramitación correspondiente ante el ayuntamiento para la obtención de la licencia de primera ocupación previa a la primera utilización, y ocupación o cambio de uso de cualquier edificio o instalación.
Parte de la documentación aportada ante el ayuntamiento, pueden ser los siguientes documentos:

• Instancia de solicitud

• Certificado de final de obra expedido por la dirección de obra, firmado y visado

• Fotografías del edificio

• Documento acreditativo de alta a efectos de IBI

• Justificación de cumplimiento de la normativa sobre telecomunicaciones

• Proyecto tecnico en el caso de locales, negocios...
  

• En caso de viviendas, justificación del cumplimiento del libro del edificio

• En caso de instalaciones destinadas a otros usos y que necesiten licencia de actividad, acta de control inicial de la Entidad colaboradora de la Administración, o bien certificación de técnico en los supuestos acogidos al régimen de comunicación

INSPECCION TECNICA DE LOS EDIFICIOS

Este trámite lo debe solicitar la PROPIEDAD de un edificio que tenga una antigüedad igual o superior a 40 años, según disposición transitoria de la Ordenanza municipal de regulación del deber de conservación de los edificios.

La propiedad debe designar el técnico que realizará la inspección mediante una solicitud al ayuntamiento, la entrada en el ayuntamiento de la ITE y finalmente, en caso de ser necesario, realizar las actuaciones mencionadas en el informe técnico en los plazos definidos.

El ITE será realizado por técnico competente, arquitecto o arquitecto técnico, que emitirá un dictamen técnico cuyo contenido será determinante para fijar las medidas a adoptar en cada caso y en función de las posibles deficiencias estructurales que se constaten en la edificación .

El INFORME de deberá incluir:
Descripción y fotografías del estado actual de las fachadas, medianeras, patios y cubiertas

• Descripción de la estructura vertical y horizontal

• Descripción de las instalaciones comunitarias (saneamiento, agua, gas y electricidad)

• Condiciones de accesibilidad del edificio

• Deficiencias detectadas, su calificación (graves o leves) y el plazo para subsanarlas

• Calificación del estado general del edificio (muy grave, con deficiencias graves, con deficiencias leves y sin deficiencias).

El CERTIFICADO DE APTITUD

A partir del Informe Técnico, la administración emitirá el Certificado de Aptitud, calificando el edificio de apto o no apto.

El certificado de aptitud será emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña o bien por los entes locales que hayan querido asumir esta competencia. En este caso, será necesario que comuniquen la información necesaria a la Agencia de Vivienda de Cataluña para poder hacer el seguimiento de la calidad del parque de edificios.

El certificado de aptitud tiene una vigencia de 10 años transcurridos los cuales deberá renovarlo siguiendo el mismo procedimiento y dentro del año siguiente al de su caducidad.

El OBJETIVO de estas inspecciones a tramitar los ayuntamientos, es actualizar el estado de conservación del parque de edificios de viviendas de las ciudades para mejorar la seguridad de los edificios y de las personas.

El PLAZO para pasar las inspecciones:

ANTIGUEDAD DEL EDIFICIO	PLAZO MAXIMO PARA PASAR LA INSPECCIÓ
Anterior a 1930	Hasta el 31 de diciembre de 2012
Entre 1931 y 1950	Hasta el 31 de diciembre de 2013
Entre 1951 y 1960	Hasta el 31 de diciembre de 2014
Entre 1961 y 1970	Hasta el 31 de diciembre de 2015
A partir de 1971	Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio cumpla los 45 años de antiguedad

ESTUDIOS DE VIABILIDAD

Los ESTUDIOS DE VIABILIDAD ayudan a los promotores a definir los aspectos económicos y de planificación antes de iniciar las promociones inmobiliarias o de cualquier negocio de explotación.

Un estudio de viabilidad consta de los siguientes apartados:

• Memoria (objetivos, información previa, informe de estado actual ...)

• Estudio legal-urbanístico en el caso inmobiliario (normativa urbanística, datos registrales, datos catastrales, planeamiento vigente, normativa de obligado cumplimiento ...)

• Estudio de mercado (análisis del entorno socioeconómico local y global, estudio de la oferta o competencia, estudio de la demanda (demanda actual y demanda histórica de la zona), marketing estratégico (definición del producto en ofrecer en función de los datos obtenidos de oferta, demanda ...), muestra del producto inmobiliario de la zona y valoración económica de esta ,...)

• Estudio económico (relación de gastos de la operación (costes de construcción, trámites administrativos, licencias, honorarios técnicos ...), relación de ingresos de la operación,resultado de la explotación...)

• Estudio financiero (financiación de la operación en función del reparto de capital a aportar (capital propio del promotor o inversores y capital proveniente de cajas o bancos: este reparto junto con tipos de interés de referencia Euribor y el rendimiento que se quiere obtener por parte de promotor y / o inversores nos determinará el tipo de interés comparativo para definir la viabilidad de la operación), cashflow previo, cashflow definitivo, valor actual neto VAN (nos define si la operación se convierte en viable), tasa interna de rentabilidad TIR y tiempo de recuperación de la inversión PAYBACK.

• Conclusiones del estudio de viabilidad (definición de la viabilidad, condicionantes de la operación, recomendaciones de actuación, ...)