FASES DE LA INSPECCIÓN TECNICA DE LOS EDIFICIOS(ITE):Documentación.Inspección,Ensayos,Informe,Certificado de Aptitud,Subsanación

A efectos de que la propiedad o comunidad  tenga conocimiento de como se realiza y en que consiste la Inspección Técnica de un Edificio , procedo a describir brevemente las fases básicas de actuación:

DOCUMENTACIÓN PREVIA  

Mediante el técnico competente  (arquitecto o arquitecto técnico) solicitaremos a la propiedad una serie de documentación que consideramos útil y de gran ayuda , previamente a la inspección del edificio. Esta documentación consistirá básicamente   en planos del edificio tanto a nivel estructural como de instalaciones, información referente a las actuaciones relacionadas con el mantenimiento y conservación de los elementos del edificio, posibles modificaciones reformas o rehabilitaciones. Es decir cualquier documento referente a la construcción puede ser de gran ayuda ponerlo en conocimiento del técnico.

INSPECCIÓN DEL EDIFICIO

Consistirá en una  inspección organoléptica , es decir, tomaremos nota describiendo  aquellas incidencias detectadas simplemente a nivel visual, auditivo, olfativo y táctil. Las incidencias pueden ser desde detección de ruidos,  acumulaciones y/o filtraciones de  agua, de humedades superficiales, deterioros en material, grietas y fisuras, desplomes...

ENSAYOS Y PRUEBAS

El técnico encargado del informe valorará la necesidad de realizar otros ensayos o pruebas, que serán realizadas por otros profesionales o empresas homologadas y especializadas, como laboratorios, que emitirán a su vez informe técnico, y que serán adjuntados al informe general. Esta actuación representará un coste adicional, y que se dendrá que valorar independientemente, a efectos de tener una idea aproximada del coste de los mismos.

INFORME

Es posible que el informe que se desprende de la inspección deba redactarse siguiendo un modelo o formulario establecido por cada ayuntamiento. A fin de completar el mismo, se podrá incluir cualquier otro tipo de documento elaborado por el técnico así como una descripción del estado general de conservación del edificio, relación de lesiones existentes  y deterioro de los diferentes elementos revisados.

TRAMITACIÓN.CERTIFICADO DE APTITUD

Elaborado el  Informe Técnico, se tramitará en la correspondiente administración para que emita el Certificado de Aptitud, calificando el edificio de apto o no apto. Este  certificado de aptitud será emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña o bien por los entes locales que hayan querido asumir esta competencia. El certificado de Aptitud tiene una duración de 10 años transcurridos los cuales se deberá renovar nuevamente  siguiendo el mismo procedimiento y dentro del año siguiente al de su caducidad.

SUBSANACIÓN

Después de obtener el informe, se procederá a solucionar y reparar aquellos problemas detectados, actuando según su gravedad, reparando o sustituyendo, después de realizar una valoración de costos. En este aspecto el técnico también podrá asesorar convenientemente, y definir el proceso de reparación, tanto a nivel económico, de plazos y de calidad.

Para más información acceder a Articulos ITE

INFORME PERICIAL. Elaboración de informes periciales por profesional de la edificación aparejador o arquitecto técnico

Adquisición de nuestra vivienda

Actualmente uno de los principales temas que nos preocupan una vez que adquirimos una vivienda, además de poder hacer frente de una hipoteca, es el hecho de que no surjan problemas y deficiencias, que no hayamos podido detectar durante el proceso de  la entrega de llaves.

Normalmente se suele realizar una lista con todas las anomalías y deficiencias observadas y se hace entrega al promotor, con la esperanza de que pueda subsanarlas. Es posible que el promotor, siendo un buen profesional, realice las gestiones necesarias para solucionarnos todos los problemas reclamados .Pero ¿ que sucede si el promotor no responde a nuestras peticiones ?. En estos casos es posible que entremos en una espiral de entrega de listas, llamadas telefónicas, buro-fax….sin llegar a ninguna solución. Llegado a este supuesto, creo que lo más sensato es asesorarnos por un profesional de la construcción (arquitecto técnico o aparejador). 

Actuación del Perito 

Este profesional cualificado realizará una primera visita al edificio y analizará las deficiencias, valorando si realmente es necesario emitir un informe pericial. En el caso de realizar el informe técnico tendremos la posibilidad de ejercer una reclamación apoyada en un documento certificado por un profesional experto en el ámbito de la edificación.

En el supuesto de que las deficiencias están localizadas en elementos comunes de  una comunidad de propietarios, el proceso es el mismo, únicamente constará como solicitante  la propia comunidad de propietarios.

El Documento

Un informes pericial sobre patologías constructivas se estructura basicamente de la siguiente manera:

ejemplo:Localización reportaje fotográfico

• Datos de identificación de la propiedad o entidad que encarga el Informe
• Datos de identificación, situación, características, etc de la edificación objeto de estudio.
• Antecedentes,e información i/o documentación aportada por la propiedad (fotos anteriores, descripción cronológica, etc)
• Descripción y certificación de las deficiencias observadas durante la visita mediante inspección ocular (en el caso de ser necesario otras pruebas, por ejemplo de estanqueidad, análisis de laboratorio, etc. Se programarán y se adjuntarán posteriormente los resultados obtenidos)
• Reportaje fotográfico exhaustivo de las deficiencias detectadas.
• Dictamen de las posibles causas que han producido  las deficiencias.
• Descripción de las soluciones propuestas  para subsanar las patologías, de manera que otorgue al edificio las características necesarias tanto para el cumplimiento de las normativas de la buena construcción, como en el aspecto estético y confort para el que ha sido proyectado.
• Valoración del coste total de reparaciones, desglosando el presupuesto de ejecución material, el beneficio y gastos generales de empresa e impuestos vigentes en el momento de la elaboración del informe .
• Apartado dedicado a conclusiones objetivas a las que ha llegado el técnico tras el desarrollo del documento  
• Por supuesto cada caso tendrá el tratamiento adecuado dependiendo de sus caracteristicas propias. 

Ejemplo:Presupuesto general desglosado

En la mayoría de las ocasiones ,en el caso de que no se hayan llegado a un acuerdo previo entre las partes (promotor y propietario), será necesaria la ratificación en un juicio oral. Por este motivo es importante que tanto la elaboración como la defensa del Informe sea realizada por un profesional experimentado. Durante la vista oral, a instancia del juez ,el técnico defenderá y argumentará de forma imparcial y objetiva , los criterios  que ha empleado en la elaboración del informe pericial que él mismo ha elaborado.

Los informes que desarrollo estan basados tanto en mi experiencia profesional como en el soporte de otros técnicos especializados en la materia. Siempre defiendo que cada informe es diferente y nos conduce a una nueva experiencia que alimenta y refuerza nuestra experiencia profesional.

En cuanto al coste de la elaboración de un Informe Pericial al depender  de ciertos factores, se tendrá que valorar despues de conocer el posible alcanze del objetivo del trabajo, así como los recursos necesarios para su elaboración.A modo orientativo un informe básico podría costar aproximadamente unos 250 €

Por supuesto ,se realizará la inspección y visita correspondiente a petición del cliente  para conocer las características de las patologías y poder proceder a realización de un presupuesto sin compromiso alguno.

Realización de Proyectos de rehabilitaciones integrales, reformas y mantenimiento de edificios.

Actualmente cada vez hay mayor necesidad de cuidar y mantener nuestros edificios. Ademas de resolver y actuar sobre los problemas que pueden ir apareciendo, hemos de pensar que cada vez salen al mercado mejores productos que podemos ir incorporando a las edificaciones para mejorar el conford y un mayor ahorro energético que acabará beneficiandonos el bolsillo.
En el caso de plantearse una rehabilitación realizamos una inspección técnica inicial del edificio para analizar las deficiencias. Posteriormente elaboramos un estudio proponiendo las obras que deberían ejecutarse, y enfocaremos como orientarlo de cara a los permisos correspondientes.(obra mayor, menor o comunicado de trabajos, dependiendo de cada ayuntamiento)

En el caso de actuar en una comunidad de propietarios, también realizamos el asesoramiento y la exposición de los trabajos en juntas de la comunidad si fuera necesario, aclarando las dudas y explicando convenientemente todas las opciones posibles.

También es importante el hecho de que aportaremos un presupuesto orientativo de las obras, para poder valorar la repercusión de los trabajos a cada inquilino o propietario.

Durante la realización de las obras ponemos a disposición del cliente un técnico competente(aparejador o arquitecto técnico) para coordinar y supervisar los trabajos realizados. Paralelamente estará en permanente contacto con la propiedad para informarle en todos los aspectos, tanto técnico, económico y de planificación. Cuando fuera necesario también actuará como agente de arbitraje en el caso de desacuerdos.

 Nuestros proyectos abarcan entre otras las siguientes actuaciones:

·         Terrazas, cubiertas, azoteas…

·         Estructuras afectadas por humedades, aluminosis y todo tipo de patologías

·         Fachadas exteriores y patios interiores

·         Instalaciones interiores de la vivienda y canalizaciones pluviales

·         Instalación de ascensores

·         Ampliaciones de viviendas

·         Reformas interiores, cocinas…

·         …

Tambien aportaremos documentos tecnicos como:

·         Certificados de habitabilidad

·         Informes de Solidez

·         Inspecciones técnicas de los Edificios

·         ...

COLEGIO DE APAREJADORES Y ARQUITECTOS TECNICOS:Los visados de obra nueva de viviendas descienden un 13,1% hasta agosto del 2011

Los colegios de aparejadores y arquitectos técnicos concedieron 54.522 visados para la ejecución de viviendas de obra nueva durante los primeros ocho meses del año, esto supone un descenso aproximadamente del 13,1 % respecto a lisados durante el mismo periodo de 2010, según el Ministerio de Fomento.

Esta cifra corresponde con la más baja desde enero a agosto desde el año 2000, cuando se inició el recuento de estos datos, suponiendo una décima parte de los 551.350 visados otorgados en los ocho primeros meses de 2006.

Durante el mes de agosto se visaron 4.352 inmuebles, un 13,1 % menos de los 5.009 del mismo mes de 2010.

El total de visados concedidos en los ocho primeros meses del año para obras nuevas, rehabilitaciones y ampliaciones fue de 76.597, lo que supone un descenso del 12,8 % respecto al mismo periodo de 2010.

Segun tipología de inmueble, los visados para la construcción de viviendas en edificios plurifamiliares bajaron un 11,3 % en los ocho primeros meses del año, con 40.600 licencias, frente a las 45.793 concedidas un año antes, mientras que en las viviendas unifamiliares disminuyeron el 18,2 %, hasta los 13.855 licencias otorgadas.

Teniendo en cuenta estos datos y la situación actual, se puede constatar que el volumen de visados para la realización de viviendas de obra nueva, seguirá en una linea descendente.En cuanto a proyectos de reformas y rehabilitación es posible que se siga manteniendo la misma vertiente, incluso diría que podría subir su actividad ai se logra salir de la incertidumbre que planean en los mercados.

REVESTIMIENTO DE FACHADAS MEDIANTE VIDRIOS IMPRESOS UGLAS:Solución para fachadas con gran necesidad de luminosidad

 U-GLAS Vidrio Impreso

Es un tipo de vidrio impreso, translúcido,puede fabricarse armado y sin armar, en forma de U.

 

El U-Glas armado consta en su interior de un refuerzo de hilos de acero inoxidable, protegidos de riesgo de corrosión, pudiendo instalarse en zonas húmedas. Por sus caracteristicas de rigidez y estanqueidad garantiza su utilización en acristalamientos exteriores de fachadas.

  

U-Glas puede instalarse formando cerramiento simple o doble cerramiento aislante con camara.
Aconsejado en  revestimientos de fachadas que requieran un alto nivel de luminosidad: oficinas, tiendas, descansillos de escaleras, lucernarios, halls de empresas, almacenes, garajes.

El montaje del U-Glass se ejecuta por simple yuxtaposición de un perfil junto a otro, tomados en dos extremos por ambos perfiles de diseñados adecuadamente. Las juntas verticales entre cada tira de U-Glass se deben de sella mediante componentes silicona.En las fotos adjuntas, que corresponden con la fachada del edificio de aparcamientos  una de las terminales del aeropuerto de Barcelona, se observan que estan montadas a modo de muro cortina, sustentado mediante perfileria de acero galvanizado. Se han montado dos pieles, de modo que las placas de vidrio no se ajustan unas con otras sino que quedan separadas, permitiendo una ventilación adecuada y constante del edificio, y ocultando parcialmente el interior. Creo que es una buena solución.

En cuanto a las caracteríticas estandards que podemos encontrar en el mercado: 

DIMENSIONES

•  Longitud de fabricación: 1000 a 7000 mm.

• Anchura de fabricación: 270 mm. (dimensión exterior)

• Espesor: 6 mm.

• Altura del ala (dimensión exterior): 38/41 mm.

• Perfil: 5 Kg/ml

ACÚSTICA

Índice de atenuación acústica (calculada sobre la ley de masa):

• cerramiento simple: de 20 a 23 dB,
• cerramiento doble 30 dB aprox

TÉRMICA

Cerramiento simple:

• Coeficiente  U=5,5 W/( m2*K)

Cerramiento doble:

• Coeficiente  U=3 W/( m2*K)

Transmisión luminosa:

• Cerramiento simple: 75% aprox

• Cerramiento doble: 60% aprox

La banca española tardaría 45 años en liquidar su ‘stock’ de suelo y unos 5 años el de sus pisos

Según el consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Ángel Berges, la banca española tardará aproximadamente 45 años en liquidar su actual stok de suelo, de un valor aproximado de  49.000 millones de euros, mantieniendo el ritmo actual de operaciones, y cinco años en eliminar su ‘stock’ de pisos, que supone otros 21.000 millones,

El suelo supone un 70% de los activos inmobiliarios que acumulan bancos y cajas en sus balances, mientras que las viviendas representan el 30% restante.

Si sumamos, el valor total de los activos ‘atascados’ en los balances del sistema financiero español asciendería  a unos 70.000 millones de euros, al cierre del mes de junio.

En la intervención del XXX Coloquio Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Berges afirmaba que teniendo en cuenta estas cifras, “el sector de la construcción y el financiero se han convertido en hermanos de sangre”, puesto que su destino a día de hoy va aparejado. En su opinión, el gran reto al que se enfrentan es a la “movilización” de estos ‘stocks’.

¿Pero quienes son  los Analistas Financieros Internacionales (AFI)?

Esta sociedad está formada basicamente por ocho empresas especializadas en el suministro de sistemas de información, formación, asesoramiento y consultoría en el campo económico y financiero. Con 20 años de vida han coincidido con la más intensa transformación de la economía española -de su sistema financiero, de sus empresas y de las administraciones públicas- la estabilidad de su equipo de dirección, la cualificación académica y técnica de los mismos, así como su extracción multidisciplinar, son garantías de una orientación rigurosa en la práctica de la consultoría. En la actualidad AFI proyecta sus líneas de consultoría y formación a la gestión económica y al apoyo de formulación de estrategias, al conjunto del sector privado y a las administraciones públicas.

+ información AFI

TADELAKT: Revestimientos Naturales de gran colorido

 TADELAKT

Es una técnica de revestimiento de paredes, techos ,suelos y otros elementos de decoración ,mediante un enlucido cuyo origen proviene de Marruecos. Se utiliza  una argamasa (cal hidráulica,  pigmentos y minerales) formada por una cal específica de la región   y que posteriormente se compacta con piedras, otorgándole un acabado con un brillo especial. 

                             

Esta técnica se ha ido transferiendo por los bereberes de generación en generación desde la antiguedad. La palabra Tadelakt proviene de verbo marroquí “dellek”, significando frotar,  amasar, aplastar...

Inicialmente  se utilizaba para la impermeabilizar cisternas que servían para almacenar  agua potable. 

Posteriormente  se emplearía en la construcción de palacios y de los conocidos  baños orientales  “hammams” por sus caracteristicas de resistencia y estanqueidad al agua. 

Se aconseja esta técnica tanto en obra nueva, como en obras de reformas y de rehabilitación , entendiendo que es una buena opción para aplicar en decoración de interior , pavimentos continuos y paramentos exteriores, ya que ofrece. un aspecto estético liso y sedoso, dejando respirar el soporte, actuando de esta manera como un regulador higrométrico natural.

DECRETO: "CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS Y LA CÉDULA DE HABITABILIDAD

Legislación y normativas

"CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS Y LA CÉDULA DE HABITABILIDAD"

El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda regula con este Decreto las condiciones de habitabilidad que deben tener las viviendas en el territorio de Cataluña, diferenciando:


· Viviendas de nueva construcción, incluyen los de obra nueva y los resultantes de la reconversión de una edificación existente o de obras de gran rehabilitación. Estas viviendas deben cumplir como mínimo las condiciones de habitabilidad previstas en el anexo 1.

· Viviendas usadas o preexistentes, que deben cumplir como mínimo las condiciones de habitabilidad que se determinan en el anexo 2. Algunas de las novedades respecto al decreto anterior (Decreto 259/2003) son:

o La superficie mínima aumenta de 30m2 a 40 m2 en el caso de viviendas nuevas.

o En el caso de las viviendas usadas se sigue fijando un mínimo de 20 m2 de superficie útil.

o En el caso de las viviendas construidas antes de 1984 sólo se permiten estos 15 m2 siempre y cuando la vivienda no sea transmitido.

OPORTUNIDAD PARA LA AUTOCONSTRUCCIÓN

Los precios del suelo urbano estan descendiendo aproximadamente un 40% en algunas ciudades desde 2007 y es posiblemente seguirá esta trayectoria. Se está producidiendo un efecto similar a la oferta de viviendas acabadas: los que quieren venderlas no quieren bajas demasiado el precio a la espera de una estabilización, y los que pretenden comprar no se deciden a la espera de una posible bajada.

Hay expertos de la opinión de que ha llegado la oportunidad para  los 'minoristas' , pues los próximos meses puden ser idóneos para comprar suelo y AUTOCONSTRUIR, buscando las formulas óptimas de manera individual o colectiva, cooperativas......

Antes de comprar el suelo es aconsejable asesorarse de varios temas importantes, normativa municipal que afecta al terreno, cargas registrales, comprobar si dispone de las caracteristicas para cumplir nuestras necesidades y espectativas, cálculo del coste de construcción, inluyendo proyecto, permisos, coste de obra y otros gastos como impuestos, registrales.....

En definitiva si se llega a controlar todos estos puntos opino que  GESTIONAR LA CONSTRUCCIÓN DE UNA PROPIA VIVIENDA es una alternativa atractiva.

Arquitecto técnico: mirando al pasado profesional.....

Es increible como avanza todo; ahora que tengo una cierta edad, cuando miro hacia el pasado profesional como arquitecto técnico , puedo comparar la evolución de las técnicas que vamos utilizando en cada momento. Tengo esta afición, me gusta recuperar utensilios y  herramientas, que había utilizado durante el desarrollo de mi trabajo en la construcción, incluso algunos de ellos son anteriores a que yo naciera. Este es el caso del libro que he recuperado este fin de semana durante la visita a un ratrillo, con título "PLANTILLA UNICA Tablas para la composición de precios de las unidades de la construcción"  desarrollado por un Aparejador llamado MANUEL BONNET MOLOWNY y editado por Gustavo Gili en 1965 ( el año en que nací). Este libro se compone de tablas, plantillas y formulas estandars para la confección de presupuestos de obra : desde precios auxiliares, materiales , mano de obra.....Es muy curioso, en el fondo no hay tanta diferencia con los criterios que marcamos en la actualidad. La diferencia: se hacia de manera manual, con una nitidez y calidad de caligrafía que muchos quisieran tener. 

Otro objeto más para mi colección !!!!!!