INSPECCION TECNICA DE LOS EDIFICIOS

Este trámite lo debe solicitar la PROPIEDAD de un edificio que tenga una antigüedad igual o superior a 40 años, según disposición transitoria de la Ordenanza municipal de regulación del deber de conservación de los edificios.

La propiedad debe designar el técnico que realizará la inspección mediante una solicitud al ayuntamiento, la entrada en el ayuntamiento de la ITE y finalmente, en caso de ser necesario, realizar las actuaciones mencionadas en el informe técnico en los plazos definidos.

El ITE será realizado por técnico competente, arquitecto o arquitecto técnico, que emitirá un dictamen técnico cuyo contenido será determinante para fijar las medidas a adoptar en cada caso y en función de las posibles deficiencias estructurales que se constaten en la edificación .

El INFORME de deberá incluir:
Descripción y fotografías del estado actual de las fachadas, medianeras, patios y cubiertas

• Descripción de la estructura vertical y horizontal

• Descripción de las instalaciones comunitarias (saneamiento, agua, gas y electricidad)

• Condiciones de accesibilidad del edificio

• Deficiencias detectadas, su calificación (graves o leves) y el plazo para subsanarlas

• Calificación del estado general del edificio (muy grave, con deficiencias graves, con deficiencias leves y sin deficiencias).

El CERTIFICADO DE APTITUD

A partir del Informe Técnico, la administración emitirá el Certificado de Aptitud, calificando el edificio de apto o no apto.

El certificado de aptitud será emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña o bien por los entes locales que hayan querido asumir esta competencia. En este caso, será necesario que comuniquen la información necesaria a la Agencia de Vivienda de Cataluña para poder hacer el seguimiento de la calidad del parque de edificios.

El certificado de aptitud tiene una vigencia de 10 años transcurridos los cuales deberá renovarlo siguiendo el mismo procedimiento y dentro del año siguiente al de su caducidad.

El OBJETIVO de estas inspecciones a tramitar los ayuntamientos, es actualizar el estado de conservación del parque de edificios de viviendas de las ciudades para mejorar la seguridad de los edificios y de las personas.

El PLAZO para pasar las inspecciones:

ANTIGUEDAD DEL EDIFICIO	PLAZO MAXIMO PARA PASAR LA INSPECCIÓ
Anterior a 1930	Hasta el 31 de diciembre de 2012
Entre 1931 y 1950	Hasta el 31 de diciembre de 2013
Entre 1951 y 1960	Hasta el 31 de diciembre de 2014
Entre 1961 y 1970	Hasta el 31 de diciembre de 2015
A partir de 1971	Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio cumpla los 45 años de antiguedad

ESTUDIOS DE VIABILIDAD

Los ESTUDIOS DE VIABILIDAD ayudan a los promotores a definir los aspectos económicos y de planificación antes de iniciar las promociones inmobiliarias o de cualquier negocio de explotación.

Un estudio de viabilidad consta de los siguientes apartados:

• Memoria (objetivos, información previa, informe de estado actual ...)

• Estudio legal-urbanístico en el caso inmobiliario (normativa urbanística, datos registrales, datos catastrales, planeamiento vigente, normativa de obligado cumplimiento ...)

• Estudio de mercado (análisis del entorno socioeconómico local y global, estudio de la oferta o competencia, estudio de la demanda (demanda actual y demanda histórica de la zona), marketing estratégico (definición del producto en ofrecer en función de los datos obtenidos de oferta, demanda ...), muestra del producto inmobiliario de la zona y valoración económica de esta ,...)

• Estudio económico (relación de gastos de la operación (costes de construcción, trámites administrativos, licencias, honorarios técnicos ...), relación de ingresos de la operación,resultado de la explotación...)

• Estudio financiero (financiación de la operación en función del reparto de capital a aportar (capital propio del promotor o inversores y capital proveniente de cajas o bancos: este reparto junto con tipos de interés de referencia Euribor y el rendimiento que se quiere obtener por parte de promotor y / o inversores nos determinará el tipo de interés comparativo para definir la viabilidad de la operación), cashflow previo, cashflow definitivo, valor actual neto VAN (nos define si la operación se convierte en viable), tasa interna de rentabilidad TIR y tiempo de recuperación de la inversión PAYBACK.

• Conclusiones del estudio de viabilidad (definición de la viabilidad, condicionantes de la operación, recomendaciones de actuación, ...)

DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRAS

El ARQUITECTO TÉCNICO director de la ejecución de la obra asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativa y cuantitativa la construcción y la calidad de la edificación.

Las tareas de dirección de la ejecución de la obra incluye básicamente:

• Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, y ordenar la realización de los ensayos y pruebas necesarios.

• Dirigir la ejecución material de la obra y comprobar los replanteos, los materiales, la ejecución y la disposición incorrecta de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra (arquitecto).

• Suscribir el acta de replanteo o de inicio de obra y el certificado final de obra, y elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

• Aportar los resultados del control realizado.

• Aprobar el plan de gestión de residuos conjuntamente con el director de obra.

• Justificar y aprobar la necesidad del 4 º nivel de subcontratación en caso de producirse, conjuntamente con la DO.

Durante la construcción de las obras, y en aplicación del CTE (Código Técnico de la edificación) del arquitecto técnico en condición de DEO deberá llevar a cabo y documentar los controles siguientes:

• El control de recepción en obra de los productos, los equipos y sistemas que se suministran a la obra.

• El control de ejecución de la obra.

• El control de obra terminada.

DICTAMENES E INFORMES

Corresponde al análisis de diferentes circunstancias o problemas observados por parte del arquitecto técnico ,previa solicitación del cliente, procediendo a realizar una exposición por escrito . Dependiento del objeto de análisis esta documentació adoptará diferentes formato:

• INFORME es la exposición por escrito de las circunstancias observadas en el reconocimiento de precios, edificios, documentos ... o el examen de las cuestiones observadas con explicaciones técnicas o económicas.

• DICTAMEN es la exposición por escrito de la opinión que emite el técnico sobre la cuestión sometida a consideración y justificada sobre la base del informe.

• CERTIFICADO es el instrumento en que se verifica un hecho y / o circunstancias relacionadas con la edificación o el suelo para dejar constancia ante terceras personas.

• PERITAJE JUDICIAL es la preparación, redacción y ratificación de un dictamen pericial por parte de un técnico, en materia de su especialidad para los tribunales de justicia y también en cuestiones sometidas a arbitrajes según la legislación vigente, como perito de las partes o como perito de la autoridad judicial o arbitral.