ESTUDIOS DE VIABILIDAD

Los ESTUDIOS DE VIABILIDAD ayudan a los promotores a definir los aspectos económicos y de planificación antes de iniciar las promociones inmobiliarias o de cualquier negocio de explotación.

Un estudio de viabilidad consta de los siguientes apartados:

• Memoria (objetivos, información previa, informe de estado actual ...)

• Estudio legal-urbanístico en el caso inmobiliario (normativa urbanística, datos registrales, datos catastrales, planeamiento vigente, normativa de obligado cumplimiento ...)

• Estudio de mercado (análisis del entorno socioeconómico local y global, estudio de la oferta o competencia, estudio de la demanda (demanda actual y demanda histórica de la zona), marketing estratégico (definición del producto en ofrecer en función de los datos obtenidos de oferta, demanda ...), muestra del producto inmobiliario de la zona y valoración económica de esta ,...)

• Estudio económico (relación de gastos de la operación (costes de construcción, trámites administrativos, licencias, honorarios técnicos ...), relación de ingresos de la operación,resultado de la explotación...)

• Estudio financiero (financiación de la operación en función del reparto de capital a aportar (capital propio del promotor o inversores y capital proveniente de cajas o bancos: este reparto junto con tipos de interés de referencia Euribor y el rendimiento que se quiere obtener por parte de promotor y / o inversores nos determinará el tipo de interés comparativo para definir la viabilidad de la operación), cashflow previo, cashflow definitivo, valor actual neto VAN (nos define si la operación se convierte en viable), tasa interna de rentabilidad TIR y tiempo de recuperación de la inversión PAYBACK.

• Conclusiones del estudio de viabilidad (definición de la viabilidad, condicionantes de la operación, recomendaciones de actuación, ...)

DIRECCIÓN DE EJECUCIÓN DE OBRAS

El ARQUITECTO TÉCNICO director de la ejecución de la obra asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativa y cuantitativa la construcción y la calidad de la edificación.

Las tareas de dirección de la ejecución de la obra incluye básicamente:

• Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, y ordenar la realización de los ensayos y pruebas necesarios.

• Dirigir la ejecución material de la obra y comprobar los replanteos, los materiales, la ejecución y la disposición incorrecta de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra (arquitecto).

• Suscribir el acta de replanteo o de inicio de obra y el certificado final de obra, y elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

• Aportar los resultados del control realizado.

• Aprobar el plan de gestión de residuos conjuntamente con el director de obra.

• Justificar y aprobar la necesidad del 4 º nivel de subcontratación en caso de producirse, conjuntamente con la DO.

Durante la construcción de las obras, y en aplicación del CTE (Código Técnico de la edificación) del arquitecto técnico en condición de DEO deberá llevar a cabo y documentar los controles siguientes:

• El control de recepción en obra de los productos, los equipos y sistemas que se suministran a la obra.

• El control de ejecución de la obra.

• El control de obra terminada.

DICTAMENES E INFORMES

Corresponde al análisis de diferentes circunstancias o problemas observados por parte del arquitecto técnico ,previa solicitación del cliente, procediendo a realizar una exposición por escrito . Dependiento del objeto de análisis esta documentació adoptará diferentes formato:

• INFORME es la exposición por escrito de las circunstancias observadas en el reconocimiento de precios, edificios, documentos ... o el examen de las cuestiones observadas con explicaciones técnicas o económicas.

• DICTAMEN es la exposición por escrito de la opinión que emite el técnico sobre la cuestión sometida a consideración y justificada sobre la base del informe.

• CERTIFICADO es el instrumento en que se verifica un hecho y / o circunstancias relacionadas con la edificación o el suelo para dejar constancia ante terceras personas.

• PERITAJE JUDICIAL es la preparación, redacción y ratificación de un dictamen pericial por parte de un técnico, en materia de su especialidad para los tribunales de justicia y también en cuestiones sometidas a arbitrajes según la legislación vigente, como perito de las partes o como perito de la autoridad judicial o arbitral.

El G-7 inmobiliario resurge de las ruinas

El G-7 inmobiliario resurge de las ruinas

Las grandes empresas promotoras inician 2011 con nuevos objetivos tras centrarse los últimos años en solucionar sus problemas financieros. La incertidumbre que se cierne sobre la economía y el ‘stock’ que queda son los retos pendientes.

El sector inmobiliario comienza a ver la salida del túnel. Así definía Metrovacesa su situación tras anunciar el acuerdo con el 90% de sus acreedores para refinanciar la deuda. Tras años de negociación con sus entidades financieras, las inmobiliarias encaran una nueva etapa.

Después de centrarse las compañías en resolver los problemas financieros, ahora le toca el turno a su operatividad. El nuevo periodo nada tiene que ver con la esperada reactivación del sector. Las señales son aún débiles y con tímidos resortes, como la subida de la venta de vivienda nueva un 1,8% en 2010 poniendo fin a un largo período de caída de las compraventas.

La situación no es la misma para todas. Aquellas que acumulan un stock importante en su área residencial y, sobre todo, de suelo, deberán acometer mayor esfuerzo. Los más de 700.000 pisos aún sin vender y el millón de metros cuadrados de oficinas aún disponibles, dificulta la reactivación del mercado.

Entre las posibilidades de negocio, surgen las alianzas banco-promotor. Tras protagonizar enfrentamientos y tachar de competencia desleal la venta de casas por parte de entidades financieras, ahora empiezan a cerrar acuerdos. La fórmula permite a los bancos y cajas sacar del balance los suelos adjudicados y a los promotores, viables financieramente, seguir trabajando.